賃管士 民法 問48：民法（賃貸人の地位移転・相続）

正答はウです。

民法608条1項は「賃借人が必要費を支出したときは、直ちに賃貸人に請求できる」と規定しています。オーナーチェンジ後に賃借人が支出した必要費であれば、その時点の賃貸人（新オーナー）に対して直ちに請求できます。

オーナーチェンジ前の費用（イ）については、旧オーナーへの請求が原則ですが、605条の2第4項により賃貸人の地位が移転した場合には、費用の償還に関する債務も新オーナーに承継されます（ただし実務上の取り扱いは複雑）。

オは誤りで、必要費は「直ちに」請求できます（賃貸借終了まで待つ必要はありません）。

必要費・有益費の請求時期の整理（608条）:

| 費用の種類 | 請求できる時期 | 根拠 |

|---|---|---|

| 必要費 | 直ちに（支出後すぐに賃貸人に請求可能） | 608条1項 |

| 有益費 | 賃貸借終了時（現存する増加価値があれば） | 608条2項 |

オーナーチェンジと費用請求の関係（605条の2第4項の影響）:

605条の2第4項：「賃貸人たる地位の移転があったときは、その移転とともに、敷金の返還に係る債務及び第608条の規定による費用の償還に係る債務は、新たな賃貸人に承継される」

→ オーナーチェンジ前に生じていた費用の償還債務も新オーナーに承継されることが条文上明示

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 旧・新双方に請求できるわけではない。地位移転で新オーナーに承継される。
• イ（誤）: 605条の2第4項により費用償還債務も新オーナーに承継。「新オーナーへの請求はできない」は誤り。
• ウ（正）: 608条1項の通り。新オーナーへ直ちに請求可能。
• エ（誤）: 有益費の返還義務も605条の2第4項で新オーナーに承継される。「免れる」は誤り。
• オ（誤）: 必要費は「直ちに」請求可能（賃貸借終了まで待たなくてよい）。

【オーナーチェンジ時の費用精算の実務—旧・新オーナー間の取り決めの重要性】

605条の2第4項は「費用の償還債務も新オーナーに承継される」ことを明確にしましたが、実務上は旧・新オーナー間での「費用の引継ぎ調整」が売買時点での重要な課題です。

費用引継ぎの実務的問題:

パターン1：オーナーチェンジ前に賃借人が必要費を支出し、旧オーナーにまだ請求していない場合

• 法律上：費用償還債務は新オーナーに承継（605条の2第4項）
• 実務上：旧オーナーと新オーナーの売買契約で「未精算の費用償還債務」を明確にし、価格調整等を行う

パターン2：有益費がオーナーチェンジ前から発生している場合

• 有益費の返還は賃貸借終了時（608条2項）だが、その時点の賃貸人（新オーナー）が義務を承継
• 旧オーナーが有益費増加分の価値を享受して売却した可能性→売買価格への反映が適切

管理会社の役割（費用の「見える化」）:

管理会社が管理受託中に把握している「未精算の費用」を売買前に正確に旧・新オーナーに報告することが、トラブル防止の最重要手段です。

報告すべき事項の例：

• 賃借人から申請があった修繕費用の未精算分
• 過去に賃借人が支出した必要費・有益費で未返済のもの（あれば）
• 賃借人との紛争・未解決の請求（保証金の問題等）

「管理会社が知っていた情報を新オーナーに開示しなかった」ことが後のトラブルになるケースがあります。管理受託業務における「管理物件の状態の正確な開示」は、賃貸住宅管理業法の善管注意義務（業法の精神）からも要求される重要義務です。

必要費の「直ちに請求できる」の意味（実務応用）:

賃借人が緊急修繕（例：給水管破裂→業者を自分で手配）をした場合、608条1項により修繕費用を「直ちに」賃貸人に請求できます。

「直ちに」とは「修繕完了後すぐに請求できる（賃貸借終了を待たずに）」という意味です。ただし「直ちに支払わなければならない」という絶対的な即時払い義務が賃貸人に生じるかは、費用の合理性（適切な業者・相当な費用か）が前提です。

管理会社が緊急修繕の場合の「発注承認フロー（○万円以下は管理会社が独断で発注可）」を管理受託契約に明記しておくことで、このような問題を事前に整理できます。

根拠: 民法605条の2第4項・608条（e-Gov 法令検索）、令和2年4月施行民法改正。確認日2026-06-10。