賃管士 民法 問51｜借地借家法36条1項の要件——反対の意思表示は同居者がするものであり賃貸人の拒否権ではない

正答はイです。

借地借家法36条1項ただし書は「相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したとき」は承継が生じない、と定めていますが、この「反対の意思を表示」する主体は、承継を望まない同居者自身です。賃貸人が同居者による承継を一方的に拒否できる権利を36条は定めていません。イは反対の意思表示の主体を賃貸人としており誤りです。

ア・ウ・エ・オはいずれも36条1項の条文どおりの正しい記述です。

借地借家法36条1項の要件整理:

各選択肢の整理:

• ア（正）: 36条は居住用建物に限定。
• イ（誤・正答）: 反対の意思を表示するのは同居者であり、賃貸人にそのような拒否権はない。
• ウ（正）: 36条は相続人なしに死亡した場合に限る。
• エ（正）: 条文どおり「事実上夫婦又は養親子と同様の関係」。
• オ（正）: 反対の意思表示の主体・期間ともに条文どおり。

【36条1項の「反対の意思表示」は誰のための制度か】

借地借家法36条1項は次のとおり定めています。「居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない。」

「反対の意思を表示」する主体を条文構造から読む:

本文の主語は一貫して「同居者」です。「その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する」という本文に続けて、「ただし、（同居者が）相続人なしに死亡したことを知った後一月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでない」というただし書が置かれています。つまり、この制度は「同居者が望めば当然に賃借人の権利義務を承継できるが、承継を望まない同居者は一定期間内に賃貸人へその旨を申し出ることで承継を回避できる」という、同居者の側の選択肢（オプトアウト）を定めたものです。賃貸人が「この同居者には承継させたくない」という理由で反対を表明して承継を阻止できる制度ではありません。

賃貸人の関与はどこにあるか:

36条1項で賃貸人が出てくるのは、ただし書の「建物の賃貸人に反対の意思を表示したとき」の部分、つまり同居者の反対の意思表示を受ける相手方としてだけです。承継の要件に賃貸人の承諾や同意は入っておらず、賃貸人が承継を拒める旨の規定もありません。条文の構造は「同居者が反対しない限り承継が当然に生じ、承継を望まない同居者だけがそれを回避できる」というものです。

同居者の範囲（エの補足）:

承継の対象となる同居者は「婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった」者に限られます。法律上の配偶者や養子（婚姻・縁組の届出済み）であれば、その人自身が相続人なので、賃借権は896条により通常の相続で承継され、「相続人なしに死亡した場合」という36条の場面になりません。36条は、法律上の相続人にはなれないが実質的に家族同様の生活を営んでいた者を保護するための規定です。

実務上の留意点:

管理会社としては、賃借人が死亡した場合にまず相続人の有無を確認し、相続人がいなければ同居者の有無・居住用建物であることを確認したうえで、承継を望まない同居者がいる場合には一月以内の反対の意思表示という選択肢があることを案内する、という順序で対応することになります。賃貸人側から一方的に承継を拒否できるという誤った理解のまま案内すると、同居者の居住権を不当に侵害するおそれがあるため注意が必要です。

根拠: 借地借家法36条（e-Gov 法令検索）。確認日2026-09-30。