賃管士 借地借家法 問12｜建物賃貸借終了の場合の転借人の保護——転借人への通知・通知の日から6月・特約の効力

正答はエです。

借地借家法34条1項は、建物の転貸借がされている場合に、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、賃貸人が転借人に通知をしなければ、その終了を転借人に対抗できないと定めています。同条2項により、通知をすると転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了します。

34条には「期間満了の1年前から6月前まで」のような通知の時期の定めはありません。通知が期間満了の後になっても、通知の日から6月を経過すれば終了を転借人に対抗できます。エは誤りです。

転貸借がある建物賃貸借の終了（A＝賃貸人、B＝賃借人・転貸人、C＝転借人）

各選択肢の解説:

• ア（正）: 34条1項の条文どおり。
• イ（正）: 26条3項により、転借人Cの使用の継続は賃借人Bの使用の継続とみなされ、Aが遅滞なく異議を述べなければ、26条2項により従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされる。
• ウ（正）: 34条2項の条文どおり。
• エ（誤・正答）: 34条は通知の時期を定めていない。通知の日から6月で転貸借が終了する仕組みなので、期間満了後に通知しても、その日から6月を経過すれば終了をCに対抗できる。
• オ（正）: 37条は、34条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものを無効としている。

【建物賃貸借の終了にかかわる3つの「通知」を条文で区別する】

エは、26条1項・38条6項の「1年前から6月前まで」を34条に持ち込んだ誤りです。34条2項は「その通知がされた日から六月を経過することによって終了する」と定めるだけで、通知をすべき時期を限っていません。

34条の対象となる終了の原因

34条1項は「期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき」に限っています。賃貸人と賃借人の合意による解除は34条ではなく民法613条3項の問題で、賃貸人は合意による解除をもって転借人に対抗できません（その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときを除く）。どの原因で終了するかによって、見るべき条文が変わります。

転借人の使用継続と法定更新（26条3項・27条2項）

26条3項は、転貸借がされている場合、転借人がする建物の使用の継続を賃借人がする使用の継続とみなして、賃借人と賃貸人との間に26条2項を適用します。Aが更新をしない旨の通知をしていても、期間満了後にCが住み続け、Aが遅滞なく異議を述べなければ、A・B間の賃貸借は更新したものとみなされます（イ）。解約の申入れによる終了にも、27条2項で26条2項・3項が準用されます。また、更新拒絶や解約申入れの正当事由を判断する28条は、「賃借人（転借人を含む。）」が建物の使用を必要とする事情を考慮するとしています。

特約で排除することはできない（37条）

37条は、31条・34条・35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものを無効としています。A・B間の契約に「通知なしにCに終了を対抗できる」と定めても、その特約は無効です（オ）。

サブリースの管理実務

オーナー（A）と特定転貸事業者（B）の間の賃貸借（マスターリース）が期間満了や解約申入れで終わるときは、オーナーは入居者（C）に通知をしなければ入居者に終了を対抗できず、通知をしても入居者との転貸借が終わるのは通知の日から6月後です。マスターリースの終了が決まったら、入居者ごとに通知の日と、そこから6月を経過する日を記録しておくと、明渡しの時期を取り違えません。

根拠: 借地借家法26条・27条・28条・34条・37条・38条6項、民法613条3項（e-Gov 法令検索）。確認日2026-09-30。