賃管士 借地借家法 問13｜定期借家契約の要件

正答はb（イとウとオ）です。

イ（正）: 38条3項の事前説明（別書面交付＋説明）を欠くと、契約の更新がないこととする旨の定めが無効となり（38条5項）、普通借家として扱われるという重大な効果があります。

ウ（正）: 「更新がない旨の定め」が定期借家契約の根本的な要件です（38条1項）。

オ（正）: 事前説明書面は契約書とは「別に」作成する必要があります（38条3項の解釈上・最判平24.9.13）。

ア（誤）: 38条1項の「公正証書による等書面によって」の公正証書は例示で、書面（38条1項）又は電磁的記録（38条2項）であればよく、公正証書は必須ではありません。

エ（誤）: 定期借家は1年未満でも有効（29条1項の「期間なしとみなす」規定が除外される）。

定期借家契約の成立要件（38条）の一覧:

各選択肢の整理:

• ア（誤）: 公正証書は必須ではない（書面または電磁的記録で可・38条1項・2項）。
• イ（正）: 38条3項の事前説明を欠くと、更新がない旨の定めが無効（38条5項）→普通借家。
• ウ（正）: 「更新しない旨の定め」は38条1項の要件。欠くと普通借家。
• エ（誤）: 1年未満でも定期借家は有効（29条1項の除外・38条1項の期間制限なし）。
• オ（正）: 最判平24.9.13により、別書面の独立性が必要（契約書の一部にしてはいけない）。

【定期借家の「落とし穴」—事前説明書面の別書面要件（最判平24.9.13）の実務的影響】

最高裁平成24年9月13日判決は「38条3項の事前説明書面は、賃貸借契約書とは別の書面でなければならない」と判示し、多くの実務に影響を与えました。

この判決前の慣行と判決後の変化:

判決前：「賃貸借契約書の中に事前説明の内容を盛り込み、同一書面で対応する」という実務が一部で行われていた

判決後：「契約書とは完全に別の独立した書面」が必要→「定期建物賃貸借契約に係る重要事項説明書（別紙）」等の独立書面を作成する実務が確立

事前説明書面に記載すべき内容（38条3項の趣旨から）:

1. 本契約は定期借家契約である（更新がない）こと

2. 期間満了によって賃貸借が終了すること

3. 普通借家との違い（法定更新がない等）

「事前説明」のタイミング（重要）:

事前説明は「賃貸借契約の締結前」または「締結と同時」に行う必要があります（38条3項）。「契約締結後に事後的に説明した」という場合は事前説明の要件を満たさないとされる可能性があります。

実務的な注意点：

• 説明書面の交付だけでなく「口頭で説明した」事実の記録も保存（説明の署名・確認欄に賃借人の署名）
• 「重要事項説明（宅建業法35条）」と「定期借家の事前説明（借地借家法38条3項）」は法的根拠が異なる別の義務（混同しない）

定期借家が「無効」になってしまう実務上のリスクとその結果:

以下のケースで「定期借家としての効力が否定され、普通借家として成立」するリスクがあります：

1. 事前説明書面を交付しなかった（または説明しなかった）

2. 事前説明書面が契約書と一体（別書面でない）

3. 「更新しない旨の定め」が契約書に明記されていない

4. 契約書が口頭のみ（書面要件不備）

定期借家が無効→普通借家として成立した場合：

• 「期間満了で終了」のはずが法定更新が適用→賃借人を退去させるには正当事由が必要
• オーナーが「定期借家のつもりで自分が入居する予定だった」という予定が狂う

管理会社として定期借家契約を取り扱う際は、「チェックリストに沿った書類の完備」が最重要の実務義務です。

根拠: 借地借家法38条（e-Gov 法令検索）、最判平24.9.13（定期借家の事前説明書面の別書面要件）。確認日2026-06-10。