賃管士 借地借家法 問14：借地借家法（定期借家）

正答はオです。

「宅地建物取引士等の専門家から説明を受ける必要がある」という記述が誤りです。

借地借家法38条3項は「賃貸人は…書面を交付して説明しなければならない」と規定しており、説明者は「賃貸人（またはその代理人）」で足り、「宅建士等の専門家」である必要はありません。

ただし宅建業者が媒介する場合、宅建業法35条の重要事項説明（宅建士が行う）と38条3項の事前説明（賃貸人が行う）は別の義務であり、実務上は宅建士が一体的に行うことが多いです。

エはR4改正で電磁的方法も可能になったという正確な記述です。

38条3項の事前説明義務の内容:

| 項目 | 内容 |

|---|---|

| 説明の義務者 | 賃貸人（またはその代理人・管理会社等）※宅建士等に限定されない |

| 説明のタイミング | 契約締結前または契約締結と同時 |

| 方法 | 書面または電磁的方法（R4改正で電磁的方法を追加）で交付し、口頭で説明 |

| 書面の内容 | 「更新がなく、期間満了で終了する旨」 |

| 別書面の要件 | 契約書とは別の独立した書面（最判平24.9.13） |

| 欠いた場合の効果 | 定期借家として無効→普通借家として成立 |

R4改正（令和4年5月）による電磁的提供の追加:

改正前：書面（紙）のみ

改正後：「書面に記載すべき事項の電磁的方法による提供」が可能

電磁的方法の例：

• メール添付でのPDF送付
• クラウドサービス・電子署名サービスを通じた電子書面

ただし「賃借人が承諾した場合に限り」電磁的方法が許容される（書面優先・電磁的は選択肢）。

各選択肢の整理:

• ア（正）: 38条3項の義務の正確な記述。
• イ（正）: 最判平24.9.13の通り。別書面が必要。
• ウ（正）: 事前説明義務違反→定期借家無効→普通借家成立（38条3項の効果）。
• エ（正）: R4年5月施行の改正で電磁的方法も可能になった。
• オ（誤）: 説明者は「賃貸人」で足り、宅建士等の専門家資格は不要。

【R4改正と電子契約時代の定期借家—事前説明のデジタル対応と課題】

令和4年5月施行の改正により、定期借家の事前説明書面が電磁的方法（電子メール等）でも提供可能になりました。これはデジタル化・電子契約普及の流れに対応したものです。

電磁的方法による提供の具体的な要件（改正後38条）:

1. 賃借人の「承諾」が必要（書面優先・電磁的は任意選択）

2. 電磁的方法の種類：

- 電子メール添付（PDF等）

- 電子署名サービス（クラウドサイン・ドキュサイン等）

- ウェブサービス上でのファイル閲覧・ダウンロード

3. ただし「電磁的方法での提供」は書面交付の代替であり、「口頭での説明義務」は残る

「口頭での説明」義務の維持（重要）:

電磁的提供が認められても、「書面を交付して説明する」という条文上の「説明」部分（口頭説明）は維持されます。

つまり：

• 電磁的方法（メール）でファイルを送る→「書面交付」の代替OK
• しかし「口頭で説明する」義務はそのまま→電話・ビデオ通話・直接面談等で口頭説明が必要

電子契約サービスを使った「完全非対面」での定期借家締結でも、「口頭説明」をどのように実施するかは実務上の課題です。電話での説明記録・ビデオ通話の記録保存が推奨されます。

宅建業法35条（重要事項説明）との違いと連動:

| 比較軸 | 宅建業法35条の重説 | 借地借家法38条3項の事前説明 |

|---|---|---|

| 義務者 | 宅地建物取引士 | 賃貸人（または代理人）|

| 対象事項 | 物件・取引条件等（多項目） | 定期借家の「更新なし・期間満了終了」の1点 |

| 書面形式 | 重要事項説明書 | 別書面（独立した1枚） |

| 電磁的対応 | R3改正で可能（宅建士の記名電子化等） | R4改正で可能 |

| 不備の効果 | 業法違反（行政処分）・取消可能性 | 定期借家無効→普通借家 |

実務上、宅建業者が媒介する定期借家契約では「35条重説（宅建士が行う）」と「38条3項事前説明（賃貸人が行う・実際には宅建士が代行することも多い）」を区別して行います。

管理会社の定期借家取扱いのチェックリスト（全要件の確認）:

1. 書面または電磁的記録による契約（38条1項）→契約書の形式確認

2. 「更新しない旨の定め」の記載（38条1項）→契約書の文言確認

3. 事前説明書面の独立性（最判平24.9.13）→別紙として独立

4. 事前説明のタイミング（契約前）→説明日と契約締結日の確認

5. 電磁的提供の場合の賃借人承諾（R4改正）→承諾の記録保存

6. 口頭説明の実施と記録→説明内容の確認署名・記録保存

根拠: 借地借家法38条3項（e-Gov 法令検索）、令和4年5月施行改正（電磁的方法による事前説明書面提供）。確認日2026-06-10。