賃管士 借地借家法 問21｜居室内の残置物——モデル契約条項と賃借人死亡時の処理

正答はアです。

国土交通省・法務省が2021年（令和3年）に策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、単身高齢者の孤独死後の残置物問題に対応するために作成されました。このモデル条項では、賃借人が生前に受任者（親族・友人・家賃債務保証会社等）を指定し、賃借人の死亡後に受任者が残置物を処理できる仕組みを整備しています。アが正しい記述です。

民法上、賃貸人が自力で残置物を処分することは原則として許されません（自力救済禁止・イは誤り）。また残置物は相続財産です（ウは誤り）。モデル条項の受任者は、特別な規定によって死後も代理権を維持できます（オは誤り）。

残置物処理モデル契約条項の概要:

各選択肢の解説:

• イ（誤）: 民法は自力救済を禁止しており、賃貸人単独での残置物処分は不可（不法行為・横領に問われるリスク）。相続人や管理人の同意が必要です。

• ア（正）: モデル契約条項の核心です。受任者を事前指定することで死後の処理が可能になります。

• ウ（誤）: 残置物は相続財産（動産）に含まれ、賃貸人は所有権を取得しません。無断処分は相続人への不法行為となります。

• エ（誤）: 家庭裁判所の許可は相続財産清算人（2023年4月施行の改正前は相続財産管理人）が一定の処分をする場面などで問題になりますが、全ての残置物処理に裁判所の許可が必要なわけではありません。相続人が同意すれば任意処分も可能です。

• オ（誤）: モデル契約条項は民法653条（委任者死亡による代理権消滅）の例外を設け、受任者の代理権が賃借人死亡後も維持されるよう設計されています。これがモデル条項の意義です。

【残置物モデル契約条項の法的構造・民法の壁と解決策・実務運用の詳細】

1. 問題の背景——単身高齢者の孤独死と残置物問題

日本の賃貸住宅市場では単身高齢者の入居拒否が社会問題化しています。その原因の一つが、入居者が孤独死した際の「居室内残置物処理の困難さ」です。

残置物処理が困難な理由:

• 自力救済禁止の原則: 賃貸人が独自に残置物を処分すると、相続人から不法行為・横領の責任を追及されるリスクがある
• 民法651条・653条の壁: 委任契約は委任者（賃借人）の死亡によって当然終了するため、生前に家賃債務保証会社等に処理を委託していても、死亡後は法的根拠を失う
• 相続人不明・相続人が対応しない: 遠方の相続人が関与せず、居室が長期間放置されるケース

2. モデル契約条項の構造（2条の委任）

モデル契約条項は、賃貸借契約に「2つの委任契約」を付随させる設計です:

民法653条の例外処理: 通常、委任者の死亡により代理権は消滅しますが（民法111条・653条）、モデル条項は「賃借人の死亡後も受任者の代理権は消滅しない」旨を明示的に合意することで、この問題を回避します。これは民法の任意規定からの外れで、特約として有効です。

3. 受任者の範囲と費用

モデル条項で想定される受任者:

• 家賃債務保証会社（最も現実的・費用の見通しが立てやすい）
• 親族・友人（無償が多いが確実性に課題）
• NPO法人・後見人

費用負担: 残置物処理費用は原則として賃借人の相続財産から充当し、不足分は受任者が立て替える設計。相続人が判明した場合は相続人に請求。

4. 賃貸人が踏んではいけない地雷（実務）

5. 賃管士試験での出題傾向

モデル契約条項は令和3年策定であり、令和5年度以降の試験で出題が増加しています。ポイントは:

• 「受任者の事前指定」という仕組みの理解
• 「民法653条の例外を特約で設ける」という法的構造
• 「受任者≠賃貸人」（賃貸人は受任者に選任されることができるが、利益相反の観点から注意）
• 「高齢者・単身者の入居拒否問題への政策的対応」という立法趣旨