賃管士 借地借家法 問22｜普通借家の契約終了——更新拒絶の正当事由と立退料

正答（誤っているもの）はウです。

借地借家法28条の正当事由は、賃貸人・賃借人双方の「建物使用を必要とする事情」「建物の利用状況」「建物の現況」等を総合的に比較衡量して判断されます。立退料の申出は正当事由を「補完する要素」の一つにすぎず、立退料さえ支払えば自動的に正当事由が充足されるわけではありません。ウが誤りです。

ア・イ・エは正しい記述です。オも正しく、更新拒絶通知は期間満了1年前から6ヶ月前（借地借家法26条1項）の間に行う必要があります。

正当事由判断の要素（借地借家法28条）:

立退料の位置づけ（重要）:

立退料は正当事由を「補完」するものであり、立退料の申出があれば直ちに正当事由が充足されるわけではありません（ウが誤りである理由）。賃貸人の使用必要性が極めて低く、賃借人の使用必要性が高い場合、どれほど高額の立退料を申し出ても正当事由が認められないことがあります。

各選択肢:

• ア（正）: 正当事由なき更新拒絶は効力がなく、法定更新となります（借地借家法26条）。
• イ（正）: 28条の判断要素を正確に列挙しています。
• ウ（誤・正答）: 立退料の申出は必要条件でも充分条件でもなく、補完要素にすぎません。
• エ（正）: 自己使用目的でも賃借人の必要性が高い場合は認められないことがあります（比較衡量）。
• オ（正）: 借地借家法26条1項の通知期間（1年前〜6ヶ月前）は正確です。

【正当事由制度の立法趣旨・判断枠組みの全体像・立退料算定の実務】

1. 正当事由制度の趣旨

借地借家法28条の正当事由制度は、居住の安定を図るために設けられたものです。民法上、期間の定めのある契約は期間満了で終了するのが原則ですが、借家については賃借人の「居住の継続性・生活基盤」を保護するため、賃貸人が自由に更新拒絶できないよう制限を加えています。

この保護は借家人保護のためであり、賃貸人は原則として更新拒絶できず、正当事由があって初めて拒絶可能という構造です。

2. 正当事由の比較衡量構造

判例は、正当事由を両当事者の建物使用の必要性の比較衡量を中心に判断しています（28条も賃貸人・賃借人双方の事情を考慮すると規定）:

比較衡量の結果、賃貸人の必要性が賃借人の必要性を「相当程度上回る」場合に正当事由が認められます。

3. 立退料の「補完」機能と算定方法

立退料（財産上の給付）は正当事由の補完要素であり、賃貸人の使用必要性が相当程度はあるが賃借人の不利益も大きいという「正当事由が足りない部分を金銭で補完する」位置づけです。

主な算定基準:

• 引越費用: 転居に要する実費
• 新居の差額賃料: 転居先の賃料が上がる場合の数年分（慣行上2〜5年分）
• 借家権価格: 借家権の財産的価値（地域の取引慣行による）
• 建物投下費用: 造作や内装に投じた費用（回収できない分）

最高裁や高裁の判例では「立退料の金額が正当事由の可否を左右する」事例も多く、実務では立退料の提示額が交渉の核心になります。ただしどれほど高額でも正当事由なしでは更新拒絶できない場合があります（例：賃借人が重篤な病気で移転不可能な場合）。

4. 通知期間（26条1項）の厳守と法定更新

法定更新後（期間の定めなし：26条1項ただし書）に賃貸人が解約申入れをする場合は、申入れから6か月で終了（27条1項）。この場合も正当事由が必要です。

5. 「建替え目的」の正当事由——最頻出パターン

築年数の経過した建物を取り壊して建て替えるため更新拒絶をするケースが賃管士試験でよく出ます。判断のポイント:

• 建物の老朽化の程度（耐震基準不適合・安全上の問題があると有利）
• 建替え計画の具体性・緊急性
• 賃借人の代替物件の確保可能性

老朽化が著しい場合は、建替え計画との相乗効果で正当事由が認められやすくなります。