管業 管理委託契約・実務 問11｜管理員業務の内容

管理員業務（標準管理委託契約書の別表第2）は、管理員が現地で行う受付や点検などの日常業務です。管理員は管理業者側の人員で、管理組合の組合員でも役員でもないため、理事会に出席して議決権を行使する権限はありません。エが誤りです。正答はエです。

標準管理委託契約書は、管理事務を事務管理業務（別表第1）・管理員業務（別表第2）・清掃業務（別表第3）・建物・設備等管理業務（別表第4）の4つに分けています。管理員業務は、管理員が現地で行う日常業務で、別表第2は「受付等の業務」（各種使用申込の受理及び報告など）・「点検業務」（建物・諸設備・諸施設の外観目視点検、無断駐車等の確認など）・「立会業務」・「報告連絡業務」の4区分で具体的な項目を定めています。ア（点検）・イ（受付等）・ウ（無断駐車等の確認）はいずれも別表第2に掲げられた業務です。理事会は理事で構成される管理組合の機関で、議決権を行使するのは理事です。管理員は管理業者が配置する人員であり、組合員でも役員でもないので、理事会で議決権を行使する権限はありません。エは誤りです。正答はエです。

管理員業務の範囲は契約の別表で具体的に定め、管理員の勤務日・勤務時間、常駐か巡回かといった勤務の形態も契約で決めます。管理員は管理業者の従業者として業務を行う立場で、業務の指示や報告の流れも契約上の整理に従います。管理業者の使用人その他の従業者には、正当な理由なく、マンションの管理に関する事務を行ったことに関して知り得た秘密を漏らしてはならない義務があり、従業者でなくなった後も同様です（適正化法87条）。一方、理事会は理事で構成され、議決権は理事が行使します。管理員が理事会に同席して現場の状況を報告することはあっても、議決に加わることはできません。国交省の令和7年12月改正版の別表第2は、2「業務の区分及び業務内容」として、（1）受付等の業務（各種使用申込の受理及び報告、組合員等異動届出書の受理及び報告、利害関係人に対する管理規約等の閲覧、共用部分の鍵の管理及び貸出し、管理用備品の在庫管理、引越業者等に対する指示）、（2）点検業務（建物・諸設備・諸施設の外観目視点検、照明の点灯・消灯と管球類等の点検・交換（高所等危険箇所は除く）、諸設備の運転・作動状況の点検と記録、無断駐車等の確認）、（3）立会業務（外注業者の業務の着手・実施の立会い、ゴミ搬出時の立会い、災害・事故等の処理の立会い）、（4）報告連絡業務（文書の配付・掲示、各種届出・点検結果・立会結果等の報告、災害・事故等発生時の連絡・報告）を掲げています。なお、「不審者の確認」のような防犯業務は別表第2には掲げられておらず、管理員に担わせる場合は契約に追加して具体的な内容を記載することになります（コメント41⑪）。ア〜ウは別表第2の項目どおりですが、エは管理組合の意思決定への参加を認める点で管理員業務の性格と合いません。正答はエです。