管業 管理委託契約・実務 問13：重要事項の説明

重要事項の説明は、管理業務主任者が行う独占業務です。説明の際には管理業務主任者証を提示しなければなりません（適正化法72条2項）。代表取締役が行うのではなく、主任者が行います。また、管理組合の依頼がない場合でも、管理業者には説明義務があります。専任の主任者でなければならないという規定もありません。正答はイです。

マンション管理適正化法72条1項は「管理業者は（中略）あらかじめ、管理業務主任者をして、管理組合を代表する者に対し、重要事項について説明をさせなければならない」と規定しており、重要事項説明は管理業務主任者の独占業務です（同法64条）。説明に際して管理業務主任者証の提示義務があり（同法72条2項）、説明を求められた管理業務主任者が主任者証を提示しないまま説明を行った場合は10万円以下の過料の対象になります（同法113条）。アの代表者のみ説明可という解釈は誤りで、ウの「依頼がある場合のみ」という限定はなく、説明義務は法定義務です。エの「専任の主任者に限定」する根拠規定はありません。正答はイです。

重要事項説明制度（適正化法72条）は宅建業法35条の設計を参考にしており、管理業務主任者証の提示義務、管理業務主任者への独占業務付与、違反時の行政処分・罰則という三層構造で管理組合保護を図っています。なお、宅建業法と異なり適正化法72条2項では管理組合側から主任者証の提示を「請求された場合」に提示するのではなく、説明前に自発的に提示することが求められる点が特徴です（これは請求ベースの宅建業法との相違として出題されます）。重要事項説明を行う管理業務主任者は、当該事務所の「専任の管理業務主任者」（適正化法56条）とは別概念であり、同一事務所に所属する任意の登録主任者でよいとされています。ただし実務上は担当主任者が説明を行うケースがほとんどです。電磁的方法による重要事項説明（いわゆるIT重説）については、2023年の適正化法改正によりオンライン説明が正式に認められ、管理組合の承諾を得た上でテレビ会議システム等を通じた説明が可能になりました。この改正により対面説明の義務が緩和された一方で、映像・音声の双方向性確保・本人確認等の要件が課されており、実務対応が求められています。