管業 管理委託契約・実務 問19｜新築分譲マンションにおける重要事項説明の対象からの除外

マンション管理適正化法72条1項は、区分所有者等が変動することが見込まれる期間として国土交通省令で定める期間中に契約期間が満了する契約を、重要事項の説明を要する「管理受託契約」から除いています。新築分譲の場合、その期間は、住戸の引渡しの日のうち最も早い日から1年です（施行規則82条1号）。したがってウが正しく、アやエのように期間の長短にかかわらず除外されるわけではありません。イのように売主への説明で足りるという規定もありません。正答はウです。

72条1項は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約から「新たに建設されたマンションの分譲に通常要すると見込まれる期間その他の管理組合を構成するマンションの区分所有者等が変動することが見込まれる期間として国土交通省令で定める期間中に契約期間が満了するもの」を除いたものを「管理受託契約」と定義し、その締結前に説明会の開催・重要事項の説明・書面の交付を求めています。施行規則82条1号は、新たに建設されたマンションを分譲した場合のこの期間を「当該マンションの人の居住の用に供する独立部分…の引渡しの日のうち最も早い日から一年」と定めています。したがって、その1年の期間中に契約期間が満了する契約は重要事項の説明の対象外となり（ウ）、満了がその期間より後になる契約は通常どおり対象になります。アとエは期間の要件を無視しており誤り、イは説明の相手方を売主に置き換えており誤りです。正答はウです。

除外の要件は、条文上「国土交通省令で定める期間中に契約期間が満了する」ことだけです。基準日は「人の居住の用に供する独立部分の引渡しの日のうち最も早い日」で、そこから1年の期間中に契約期間が満了するかどうかで判断します。施行規則82条は2つの場合を定めています。①1号：新たに建設されたマンションを分譲した場合。②2号：既存のマンションの区分所有権の全部を一又は複数の者が買い取り、当該マンションを分譲した場合で、買取り後の独立部分の引渡しの日のうち最も早い日から1年です。法律はこれらの期間を「管理組合を構成するマンションの区分所有者等が変動することが見込まれる期間」と位置づけ、その期間中に満了する契約を説明の対象から外しています。逆に、この期間を過ぎてから満了する契約は、新築分譲マンションの最初の契約であっても72条1項の手続（説明会の日の1週間前までの書面交付・管理業務主任者による説明）が必要です。なお、2026年4月1日施行の改正後は、管理者事務の委託を受ける契約（管理者受託契約）についても同じ括弧書が置かれ、同じ期間中に契約期間が満了するものは説明の対象から除かれます。試験では、基準日が「最初の引渡し」であること、期間が「1年」であること、要件が「期間中に契約期間が満了すること」であることの3点を押さえておきましょう。正答はウです。