管業 管理委託契約・実務 問22：重要事項の説明

マンション管理適正化法72条は、国または地方公共団体が管理業者（委託先）となる場合は重要事項説明義務の適用除外としています（適正化法2条8号の「マンション管理業者」の定義から国・地方公共団体が除かれる趣旨）。規模や契約更新という理由で義務が免除されることはなく、初回委託であっても同様です。正答はエです。

マンション管理適正化法は2条8号で「マンション管理業者」を登録業者と定義しており、国・地方公共団体は同法の登録対象外です。したがって、国または地方公共団体が管理事務を受託する場合には、同法に基づく管理業者の義務規定（重要事項説明義務・管理事務報告義務等）は適用されません。これは行政組織が私法上の営業を行う場合の特則的扱いです。アの「全く同じ更新」については、内容が同一でも書面交付・確認の手続きは省略できない点で説明義務の完全免除にはなりません。ウの面積基準による除外規定は存在せず、イの初回委託は当然に説明義務が生じます。正答はエです。

マンション管理適正化法2条8号はマンション管理業者を「第44条の登録を受けた者」と定義しており、国・地方公共団体は同法44条の登録義務・資格対象外です。このため行政機関が公営住宅の管理を受託するような場合には同法の適用外となります。ただし実務上、国や地方公共団体がマンションの管理業務を直接受託するケースはほとんどなく、この規定は理論的な整合性のための規定という性格が強いです。重要事項説明義務の適用除外という観点では、宅建業法でも国・地方公共団体が自ら売主となる場合の特則（同法78条）が設けられており、法の適用対象者から行政機関を除く立法技術は共通しています。なお、マンション管理適正化法の適用対象外となる組合の類型としては、①区分所有者が5人以下の超小規模マンションの組合（一定要件）についての論議もありますが、現行法上は規模による除外規定は存在しません。管理業務主任者試験では、法の適用対象・適用除外の整理が「正確な法知識」として問われる頻出パターンです。適正化法2条各号の定義規定（マンション・区分所有者・管理組合・管理業者・管理業務主任者）を一覧的に把握しておくことが合格への近道です。