管業 管理委託契約・実務 問23：基幹事務

管理費等の収納とは、組合員（区分所有者）から管理費・修繕積立金・使用料等を徴収・受け取る業務です。収納の対象には月例の管理費・修繕積立金のほか、駐車場・専用庭等の使用料も含まれます。現金のみという制限はなく、口座振替が広く使われています。滞納時の督促は管理業者の正当な業務であり禁止されていません。管理費等は業者の固有財産と分別して管理することが法律上義務づけられています（適正化法76条）。正答はアです。

標準管理委託契約書および適正化法76条（管理財産の分別管理）において、管理業者が収納する「管理費等」には、①月例の管理費、②修繕積立金、③駐車場・自転車置き場・集会室等の共用部分使用料、④専用庭・ルーフバルコニー等の専用使用料などが含まれます。収納方法は口座振替が一般的であり、現金収納のみという制限はありません（イ誤り）。滞納時の督促については、標準管理委託契約書に「管理業者は滞納者に対して文書または電話による督促を行う」旨の条項が設けられており、督促行為は業務の一部です（ウ誤り）。収納した管理費等は管理業者固有財産と分別管理することが法律上求められており（適正化法76条）、同一口座での管理は違反になります（エ誤り）。正答はアです。

管理費等の収納の法的性質は、管理業者が管理組合の代理人として組合員から徴収する「代理収納」であり、収納した金員は管理組合に帰属します。この性質から、適正化法76条が「管理業者は管理財産（管理費等として受領した金銭・有価証券等）を自己の固有財産と分別して管理しなければならない」と規定しています。分別管理の具体的方法が前問（問20）で整理した3方式（収納口座のみ方式・保管口座のみ方式・収納保管口座方式）です。滞納管理費等への対応については、標準管理委託契約書において管理業者の督促業務の範囲（文書・電話督促、内容証明の発送補助等）と限界（法的措置の提訴等は管理組合固有の権限）が明確化されています。少額訴訟（60万円以下）や支払督促は管理組合自身が申立人となる手続きであり、管理業者が代理人として申立てを行うには弁護士資格が必要です（弁護士法72条）。管理業者による滞納者への訴訟提起は無権代理となるリスクがあり、法的手続きに移行する場合は弁護士に引き継ぐことが標準実務です。収納業務に関連して問題となる「不当利得返還」や「相殺の禁止」（管理業者の固有債権と管理費等収納金との相殺禁止）も実務上の重要論点です。