管業 管理委託契約・実務 問27：基幹事務

維持修繕の企画立案とは、マンションを長期にわたって適切な状態に保つために、いつ・どこを・どのように修繕するかを計画する業務です。定期点検で見つかった修繕必要箇所を整理し、長期修繕計画に反映させることが中心業務です。工事の「施工」自体は企画立案とは別業務で、義務づけられていません。また、小修繕を含めた幅広い修繕が対象です。正答はウです。

基幹事務の「維持修繕の企画立案」（標準管理委託契約書別表第1）の具体的内容には、①建物・設備の定期的な点検・調査の結果に基づく修繕必要箇所の特定と優先順位付け、②長期修繕計画の見直し・更新補助（修繕積立金の適正額の検討を含む）、③修繕工事業者の選定・見積取得の補助（コンペ・入札の運営補助）、④修繕工事実施時の施工監理補助（施工業者との調整等）などが含まれます。「企画立案」であるため施工そのものは含まれず（イ誤り）、大規模修繕に限定されるわけでもありません（エ誤り）。アの「業者選定補助が含まれない」も誤りです。正答はウです。

維持修繕の企画立案業務は、マンションの資産価値保全という観点から管理業者に最も高度な専門性が求められる業務のひとつです。特に長期修繕計画の作成・見直しについては、国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」（2021年改訂版）を公表しており、計画期間は25年以上（望ましくは30年以上）、修繕積立金の均等積立方式と段階積立方式の比較検討、修繕積立金の現在残高と将来予測の開示が推奨されています。管理業者はこのガイドラインに沿った質の高い長期修繕計画の作成補助が期待されますが、計画の「作成」権限は管理組合（総会決議事項）にあり、業者はあくまで「補助・提案」の立場です。大規模修繕工事（外壁・屋根・給排水管等）の実施にあたり、管理業者が設計コンサルタント（設計監理者）も兼ねる「設計施工兼任型」と、設計コンサルタントを独立させる「設計監理型」の二つのモデルがあり、後者の方が利益相反リスクが低く透明性が高いとされます。マンション管理士試験では、大規模修繕に伴う修繕積立金の取崩し手続き（総会特別決議の要否）や、建替え決議（区分所有法62条）との関係まで問われることがあります。