管業 管理委託契約・実務 問27｜長期修繕計画案の作成業務は管理委託契約とは別個の契約とする整理

標準管理委託契約書の別表第1は、管理業者が長期修繕計画案の作成業務を行う場合は「本契約とは別個の契約とする」と定めています。つまり、長期修繕計画案の作成は、管理委託契約（本契約）の委託業務には含まれません。アのように基幹事務として委託業務費に当然含まれるわけではなく、イのように管理員業務の一部でもありません。エのように管理業者以外に依頼することを禁じる定めもありません。正答はウです。

標準管理委託契約書の別表第1「1 基幹事務」の(3)「本マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」は、管理業者が、長期修繕計画における修繕積立金の額が著しく低額である場合や、管理事務を実施するうえで把握した劣化等の状況から計画の見直しが必要と判断した場合に、書面をもって管理組合に助言することを定めています。そのうえで、なお書きで「長期修繕計画案の作成業務並びに建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断の実施及びその結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする」としています。したがって、見直しの必要性についての助言は本契約の基幹事務に含まれますが、計画案の作成そのものは別個の契約になります（ウ）。アは計画案の作成を基幹事務として委託業務費に含めている点で誤り、イは管理員業務（受付等・点検・立会・報告連絡の業務）の一部としている点で誤りです。正答はウです。

長期修繕計画に関する業務は、本契約に含まれる部分と別個の契約になる部分を分けて押さえます。①本契約に含まれる部分：別表第1の1(3)一により、管理業者は、修繕積立金の額が著しく低額である場合、設定額に対して実際の積立額が不足している場合、又は管理事務を実施するうえで把握した劣化等の状況に基づき、修繕工事の内容・実施予定時期・工事の概算費用・修繕積立金の見直しが必要であると判断した場合には、書面をもって管理組合に助言します。②別個の契約になる部分：同じなお書きにより、長期修繕計画案の作成業務、建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断の実施、その結果に基づく計画の見直し業務は、本契約とは別個の契約とします。③コメントの整理：同契約書のコメントは、長期修繕計画案の作成業務（作成のための建物等劣化診断業務を含む）のほかにも、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、修繕工事の前提としての建物等劣化診断業務（耐震診断を含む）、大規模修繕工事実施設計及び工事監理業務、建物・設備の性能向上に資する改良工事の企画又は実施の調整、マンション建替え支援業務を管理業者に委託するときは、本契約とは別個の契約にすることが望ましいとしています。また、長期修繕計画案の作成及び見直しは、国土交通省の長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン等を参考にすることが望ましいとしています。別個の契約にするというのは、管理業者がその業務を引き受けてはいけないという意味ではなく、本契約の委託業務費とは別の契約として内容と対価を定めるという意味です。第三者に依頼することを禁じる定めもありません（エは誤り）。正答はウです。