管業 管理委託契約・実務 問32：基幹事務

マンションを購入した新しい区分所有者（特定承継人）は、前の所有者が滞納していた管理費等も支払う責任を負います。これは区分所有法8条に定められており、管理費等の滞納は専有部分に付着した債務として承継されます。アの「消滅」は誤り、イの無断引継ぎも認められません。ウは管理規約上の届出義務が存在します。正答はエです。

区分所有法8条は「前条の場合において、規約若しくは集会の決議に基いて他の区分所有者に対して有する債権又は管理者若しくは管理組合法人が区分所有者に対して有する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と規定しており、管理費等の滞納債権は新たな区分所有者（特定承継人）に承継されます。したがってエが正答です。アの「消滅」は8条に反します。イは新所有者の個人口座情報を無断で旧設定と同一にすることは個人情報保護上も問題です。ウについては標準管理規約では区分所有者変更時の届出義務が規定されており（標準管理規約30条類）、管理組合は変更把握の手段を持ちます。正答はエです。

区分所有法8条の特定承継人への債権行使は、管理費等の滞納が不動産という「物」に付着した義務として承継される仕組みであり、民法上の債権の一般原則（相続等の包括承継を除き特定承継では原則として承継されない）の例外です。この規定の実務上の重要性は、中古マンション購入者が滞納額を知らずに購入した後に突然請求を受けるリスクにあります。宅建業法の重要事項説明（35条）では「管理費等に関する事項（滞納の有無を含む）」が記載事項とされており、売買仲介業者が滞納情報を調査・開示する義務を負います。管理業者は管理組合の依頼に基づき、滞納情報を売買取引に際して開示することができますが（個人情報保護の例外として「第三者提供」が認められる場面）、その開示は管理組合の承認の下で行う必要があります。また、区分所有者変更時の口座振替設定の更新については、金融機関との口座振替契約は口座名義人との契約であるため、旧所有者の離脱・新所有者の加入の手続きを個別に行う必要があり、管理業者が新旧所有者双方と連絡を取り合いながら適切に処理することが求められます。