管業 管理委託契約・実務 問34：管理業者の義務

善管注意義務とは「善良な管理者として求められる注意義務」のことで、委任契約（民法644条）において受任者が負う義務です。一般人ではなく「その職業・専門性を持つ者として通常求められる注意」水準が求められます。管理業者であれば、専門家として当然知っているべきマンション管理の知識・法令に基づいた高水準の注意が求められます。故意のみに適用されるのではなく、過失（注意不足）にも適用されます。正答はウです。

善管注意義務（民法644条「受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う」）は、委任者（管理組合）と受任者（管理業者）の間に当然に生じる法定義務です。この義務の水準は「受任者の職業・専門性に応じた通常人が有すべき注意水準」であり、管理業者は管理業務の専門家として通常の一般人よりも高い注意水準が求められます（アは誤り）。また、消費者契約法8条は事業者が消費者（管理組合）に対して「善管注意義務を含む全部免責」する条項を無効と定めており、完全な免除（イ）は認められません。エの「故意のみ」は誤りで、過失（軽過失・重過失）にも適用されます。正答はウです。

善管注意義務（644条）の具体的内容は、当該業務の「専門家として通常要求される注意水準」であり、管理業者の場合は①マンション管理適正化法・建築基準法・消防法等の関連法令の遵守、②標準管理委託契約書・管理規約の正確な解釈・適用、③会計処理の適正性、④建物・設備の異常の早期発見と報告、⑤適切な業者選定・監督などが含まれます。判例（東京地裁・大阪地裁等）では、管理業者の注意義務違反が認定された事案として、①雨漏りの早期発見・報告義務違反、②管理費横領の放置（内部管理の不備）、③滞納管理費の督促懈怠（怠慢）、④設備の法定点検未実施等があります。「重過失」に対する免責条項は無効（消費者契約法8条1項2号）ですが、「軽過失」に限定した免責条項は有効と解され得ます。実務上の標準管理委託契約書では、天変地異・不可抗力等の場合の免責条項が設けられており、これは軽過失免責の一形態として一般に有効と解されています。管理業務主任者は管理業者を代表して業務を遂行する立場であり、個人としても善管注意義務の主体となることから、日常の業務遂行における注意水準の自己点検が重要です。