管業 管理委託契約・実務 問52：管理実務

マンション管理適正化法でいう「マンション」とは、区分所有建物のうち「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」です。鉄筋コンクリート造限定ではなく、木造でも区分所有建物であれば対象です。店舗・事務所のみのビルは「人の居住の用に供する専有部分がない」ため対象外です。戸数制限もありません。正答はイです。

マンション管理適正化法2条1号は「マンション」を「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの及びその敷地並びに附属施設」と定義しています。この定義の要件は、①区分所有建物（区分所有法2条1項の「専有部分のある建物」）、②区分所有者が2人以上存在すること、③人の居住の用に供する専有部分があること（一部でも住宅用途があればよい）です。アの「鉄筋コンクリート造限定」は根拠なし。ウの「全戸非住宅ビル」は③の要件を満たさないため対象外。エの「30戸以上」という戸数制限の規定は同法に存在しません。正答はイです。

適正化法2条1号の「マンション」の定義における「人の居住の用に供する専有部分のある」要件は、住宅用途の専有部分が一つでも存在すれば足りると解されており、いわゆる「複合用途マンション」（住宅と店舗・事務所が混在する建物）も対象となります。この点で「住居のみからなる建物」に限定されないことが宅建業法上の「住宅」定義との相違点です。適正化法の適用対象が広く設定されている理由は、住宅用マンションの管理適正化だけでなく、複合用途建物の住居部分の管理も保護する必要があるためです。なお、一棟全体が事務所・店舗のみで構成される区分所有ビル（いわゆる「オフィスビル」の区分所有形態）は適正化法の「マンション」に該当せず、同法による管理業者の登録・重要事項説明義務等は適用されません。このような建物の管理は別途ビル管理業法（建築物における衛生的環境の確保に関する法律等）の規制を受けることになります。マンション管理士試験では、適正化法2条の定義規定（マンション・区分所有者・管理組合・管理組合法人・管理者・管理業者・管理業務主任者）を横断的に把握することが求められます。