管業 管理委託契約・実務 問8｜管理組合の役割分担・理事会の権限

管理委託契約は、管理組合が管理事務を管理業者に委託する契約です。意思決定をするのは管理組合（総会・理事会）で、管理業者はその事務を補助・実施します。管理組合は業者に必要な指示ができ、決定権がすべて移るわけではありません。管理者は集会の決議（または規約）で選ぶもので、契約を結んだだけで管理業者が管理者になるわけではありません。正答はウです。

管理委託契約は、管理事務（法律行為でない事務を含む）の処理を委託する契約で、民法の委任・準委任の規定が及びます（643条・656条）。受任者である管理業者は、委任の本旨に従い善良な管理者の注意をもって事務を処理する義務を負い（644条）、委任者である管理組合は必要な指示ができます。したがって、決定権がすべて移るとするアや、指示ができないとするイは誤りです。区分所有法25条1項は「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」と定めており、管理委託契約を結んだだけで管理業者が管理者になることはありません（エ誤り）。管理組合の主体的な運営を支える立場を述べたウが適切です。正答はウです。

2026年4月1日施行の改正マンション管理適正化法は、管理業者が管理組合の管理者等になる場合（いわゆる管理業者管理者方式）を前提に、管理者事務の委託を受ける契約（管理者受託契約）の重要事項の説明（72条1項）や、管理業者が管理者等である場合の管理事務の報告（77条2項：説明会を開催して区分所有者等に報告）などを定めました。国交省も令和7年12月に「マンション標準管理者事務委託契約書」を策定しています。このように管理業者が管理者になる方式は制度上ありえますが、それは集会の決議や規約によって管理者に選任された場合の話で、管理委託契約を締結したことから当然に生じるものではありません（区分所有法25条1項）。通常の管理委託契約では、管理組合（総会・理事会・理事長）が意思決定をし、管理業者はその決定に基づいて事務を処理し、報告する立場です（適正化法77条・民法645条）。管理組合は委任者として必要な指示ができ、管理業者は善管注意義務（民法644条）を負います。すべての決定権が移るとするア、指示ができないとするイ、当然に管理者となるとするエは、いずれも条文と合いません。正答はウです。