管業 管理委託契約・実務 問9｜管理委託契約の対象物件・共用部分の特定

管理委託契約で管理業者が管理するのは、専有部分（各住戸の中）ではなく、共用部分・附属施設・敷地など管理組合が管理する部分です。専有部分のリフォームは委託業務ではありません。専有か共用かを管理業者が勝手に決める権限もなく、規約で共用部分とされた部分（規約共用部分）も管理の対象に含まれます。正答はアです。

適正化法2条6号は、基幹事務の対象を「マンション（専有部分を除く。）」としており、管理事務の中心は専有部分以外の部分です。管理受託契約では「管理事務の対象となるマンションの部分」を重要事項説明書と契約成立時の書面に記載します（施行規則84条1号ハ・適正化法73条1項1号）。共用部分には、構造上の共用部分（区分所有法4条1項）と、規約により共用部分とされた部分（規約共用部分：同条2項）があり、規約共用部分も管理の対象に含まれます（エ誤り）。専有部分内の工事は委託業務ではなく（イ誤り）、専有・共用の区分は区分所有法と管理規約で決まり、管理業者が独自に帰属を決めることはできません（ウ誤り）。正答はアです。

対象部分の特定は、重要事項の説明（72条・施行規則84条1号ハ）と契約成立時の書面（73条1項1号）の両方で求められる基本事項です。区分所有法上、専有部分は区分所有権の目的たる建物の部分（2条3項）で、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物、規約により共用部分とされた附属の建物が共用部分です（2条4項・4条）。バルコニーは、標準管理規約では共用部分とされ、その住戸の区分所有者に専用使用権が認められる部分で、専有部分ではありません。管理業者は、専有部分と共用部分の境界で問題が生じたとき（漏水の原因箇所など）に、状況を確認して管理組合に報告・助言する立場で、区分を最終的に決める権限はありません。区分に争いがあるときは、管理規約の定めや区分所有法に基づいて管理組合が判断し、必要に応じて専門家の意見を求めます。区分所有法上の共用部分・附属施設・敷地とそれに係る管理組合の財産を対象とするアが最も適切で、イ・ウ・エは誤りです。正答はアです。