管業 管理組合会計・財務 問40｜長期修繕計画と積立計画

長期修繕計画は建物の劣化や工事費の変動に応じて定期的に見直すことが大切です。標準管理規約のコメントは、長期修繕計画の計画期間を「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とし、内容を定期的に見直すことが必要としています。選択肢ウがこれを正確に説明しています。段階増額積立方式は「当初の積立額を抑え、段階的に増額する方式」であり、減額していく方式ではありません（選択肢アは誤り）。一度作れば改訂不要（選択肢イ）や積立額を必ず維持（選択肢エ）も誤りです。正答はウです。

標準管理規約（令和7年10月17日改正版）コメント32条関係②は、長期修繕計画の内容として最低限、①計画期間が30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすること、②計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められていること、③全体の工事金額が定められていること、を挙げ、長期修繕計画の内容については定期的な見直しをすることが必要としています。選択肢アは誤りです。コメント64条関係⑧は、段階増額積立方式を「当初の積立額を抑え、段階的に増額する方式」、均等積立方式を「長期修繕計画の期間中の積立金の額が均等となるように設定する方式」と説明しています。選択肢エの「現行額を維持しなければならない」も誤りで、管理費等の額は総会の決議事項（48条六号）であり、計画の見直しに合わせて改定できます。

国土交通省は令和3年9月28日に長期修繕計画作成ガイドライン等を見直し、既存マンションの計画期間をそれまでの「25年以上」から、新築と同様に「2回の大規模修繕工事を含む30年以上」に変更しました。「25〜30年」という古い基準で覚えないよう注意が必要です。長期修繕計画と積立計画の実務的な課題として「積立不足」があります。長期修繕計画上の必要額に対して積立額が不足すると、大規模修繕時に一時金の徴収（コメント28条関係②：一時負担金も修繕積立金として積み立てられ区分経理される）や借入れ（63条：28条1項の業務のために必要な範囲内で借入れ可、28条3項：修繕積立金をもって償還に充てられる）が必要になります。段階増額積立方式は当初の負担が軽い一方で、予定どおりの増額について合意が得られないと不足が生じやすい点に注意が必要です。標準管理規約コメント48条関係は、毎年の総会で長期修繕計画上の積立予定額と現時点における積立額の差を明示する資料を提示したり、長期修繕計画を総会資料に添付したりするとともに、段階増額積立方式を採用している場合は今後の変更予定時期及び変更予定額を説明することが合意形成に有効としています。長期修繕計画の作成又は変更も総会の決議事項です（48条五号）。管業試験では長期修繕計画の計画期間（30年以上かつ大規模修繕工事2回を含む期間以上）、定期的な見直し、積立方式の2種類の特徴が頻出です。