管業 管理組合会計・財務 問50｜収益事業の判定—駐車場外部貸し

管理組合が外部の人（区分所有者でない人）に駐車場を貸すと、その部分は法人税法上の「収益事業」に当たり、そこから得た所得に対して法人税がかかります。共用部分だから非課税とはなりません（選択肢ア）。修繕積立金に使っても関係ありません（選択肢イ）。正答はエです。

法人税法施行令5条1項は収益事業として34業種を列挙しており、駐車場業（31号）や不動産貸付業（5号）もその中にあります。標準管理規約（令和7年10月17日改正版）コメント15条関係①は、組合員以外の者に使用料を徴収して駐車場を使用させる場合について、税務上、全てが収益事業として課税されるケースもあるが、区分所有者を優先する条件を設定している等のケースでは外部貸しのみが課税対象となり、区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税とする旨の国税庁の見解（平成24年2月3日国住マ第43号の照会と平成24年2月13日の回答）が公表されている、としています。いずれの場合も、外部の第三者への貸し付け部分は収益事業として課税対象になります。選択肢ウは「消費税のみ」としていますが、収益事業の所得には法人税が課されます（消費税の納税義務は別に判定します）。選択肢イの「修繕積立金に充当すれば非課税」は誤りで、資金の使途は課税判定に影響しません（「みなし寄附金」の制度は公益法人等に限られ、人格のない社団等である管理組合には適用されません）。

管理組合の駐車場収入の課税判定は、標準管理規約コメント15条関係①が紹介する国税庁の見解（平成24年2月13日回答）のとおり、使用させ方によって2つに分かれます。①区分所有者を優先する条件を設定している等のケース：外部貸しの部分のみが収益事業として課税対象となり、区分所有者が支払う使用料は共済事業として非課税。②それ以外のケース：使用の実態によっては、区分所有者の使用分も含めて全てが収益事業として課税されることがあります。どちらの場合も外部貸し部分は課税対象であり、本問の正答エはこれに沿っています。課税所得の計算では、収益事業に帰属する収益と費用（外部貸し分の駐車場の維持費用や、合理的に按分した共通費用）を対応させます。法人税の税率は、年800万円以下の所得の部分について本則19%（法人税法66条2項）、租税特別措置法42条の3の2により令和9年3月31日までに開始する事業年度は15%です。なお「みなし寄附金」（法人税法37条6項）は公益法人等に限った制度であり、人格のない社団等である管理組合には適用されないため、収益を修繕に充てても損金算入はできません。