管業 管理組合会計・財務 問50：税務

管理組合が外部の人（居住者でない人）に駐車場を貸すと、これは「不動産貸付業（収益事業の一つ）」とみなされ、そこから得た利益に対して法人税がかかります。共用部分だから非課税とはなりません（選択肢ア）。修繕積立金に使っても関係ありません（選択肢エ）。正答はイです。

法人税法施行令第5条第1項第10号に「不動産貸付業」が収益事業として列挙されています。管理組合が敷地内駐車場を外部の第三者に貸し付ける場合、この不動産貸付業に該当します。課税対象は「外部貸し付けによって得られた収益から直接費用を差し引いた所得」です。選択肢ウは「消費税のみ」としていますが、法人税（および法人住民税・事業税）も課税されます。選択肢エの「修繕積立金に充当すれば非課税」は誤りで、資金の使途は課税判定に影響しません（ただし「みなし寄附」として一定額の損金算入が認められる場合あり）。居住者向けの貸し付けは収益事業に該当しないという判断が税務当局の取り扱いです。

管理組合の駐車場収入に関する税務上の課税判定は以下の基準で行われます。①居住者（区分所有者・その同居者・賃借人）への貸し付け：非課税（収益事業に非該当）。②外部の第三者への貸し付け：収益事業（不動産貸付業）として法人税課税対象。ただし「外部」と「居住者」が混在する場合（一部の区画を外部に貸し付ける場合）は、外部貸し付け分のみが収益事業として課税されます。課税所得の計算では、収益事業に帰属する費用（外部貸し付け分の駐車場維持費用、按分計算した管理費等）を収益から差し引きます。なお管理組合が収益事業から得た利益を共用部分の修繕・管理目的のために充当した場合は「収益事業から非収益事業への寄附」として、一定の要件（特定目的充当等）を満たせば損金算入が認められます（法人税法第37条第5項）。この「みなし寄附」の活用は実務上の節税策として重要です。管業試験では「居住者向け＝非課税、外部貸し＝収益事業課税」という判定基準が頻出の論点であり、具体的な事例問題での判定訓練が必要です。