管業 管理組合会計・財務 問51｜集会室の外部貸し出しと収益事業

集会室を外部の人に使用料をとって貸し出すことは「席貸業（場所を貸すビジネス）」に該当します。法人税法の収益事業の一つである席貸業に該当すると、その利益に法人税がかかります。共用部分だから非課税（選択肢ア）ではありません。選択肢イが正解です。正答はイです。

法人税法施行令5条1項14号に「席貸業」が収益事業として列挙されています。同号は、イ「不特定又は多数の者の娯楽、遊興又は慰安の用に供するための席貸業」と、ロ「イ以外の席貸業」（国・地方公共団体の用に供するためのもの、法人がその主たる目的とする業務に関連して会員等の用に供するためのもので利用の対価が実費の範囲を超えないもの等を除く）を対象としています。管理組合が集会室を外部者（区分所有者以外）に使用料をとって反復・継続的に貸し出す場合、この席貸業に該当する可能性があります。選択肢ウの「利用者が非営利団体なら非課税」は誤りです。収益事業の判定は管理組合の行為（継続的に場所を貸し出す）が基準であり、利用者の性格は関係ありません。選択肢エの「金額に関わらず非課税」は誤りです。なお区分所有者・組合員への貸し出し（管理組合の本来の非収益活動）は席貸業に該当しない場合がありますが、不特定多数への外部開放は課税対象となりやすいです。

集会室の外部貸し出しに係る課税の実務上のポイントを整理します。収益事業判定の要件として「継続的かつ事業として行われる場合」に収益事業に該当します。単発・偶発的な貸し出しで収益性が低い場合は収益事業に該当しないとされることがあります（事業性の要件）。ただし定期的・継続的に外部団体に貸し出す場合は「事業として行われている」と判断されやすいです。課税所得の計算では、集会室に帰属する費用（光熱費・清掃費・設備維持費の按分）を収益から差し引いた利益が課税対象です。管理組合が外部貸し出しを収益事業として税務申告している場合の会計処理としては、集会室貸出収入を「収益事業収入」として別途管理し、収益事業に係る会計を非収益事業会計と区分して処理することが適切です。なお「みなし寄附金」（法人税法37条6項）は公益法人等に限った制度であり、人格のない社団等である管理組合には適用されないため、収益事業の所得を共用部分の管理・修繕に充てても損金算入はできません。管業試験では駐車場の外部貸しと並んで集会室の外部貸し（席貸業）が収益事業判定の事例として出題されます。集会室を外部に使用させるには、標準管理規約（令和7年10月17日改正版）16条2項により総会の決議を経る必要がある点も押さえておきましょう（48条八号）。