管業 建築・設備 問12｜バルコニー・共用廊下の構造的管理

マンション標準管理規約では、バルコニーは「共用部分」で、その住戸の区分所有者に専用使用権が認められています。バルコニーの手すりや防水層などの計画修繕は管理組合が行います（ウ：正）。アの「区分所有者が費用を負担しなければならない」は誤りで、区分所有者が行うのは清掃など通常の使用に伴う保存行為です。玄関扉も共用部分で、錠と内部塗装部分だけが専有部分とされています（イ：誤）。

バルコニー・共用廊下の区分を標準管理規約に基づき整理します。バルコニーは標準管理規約上の「共用部分」に該当し（共用部分の範囲を定めた別表）、区分所有者が専用使用権を有しますが、所有は区分所有者全員の共有です。標準管理規約は、敷地及び共用部分等の管理は管理組合がその責任と負担で行い、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うもの（清掃、窓ガラスが割れた時の入れ替え等）だけは専用使用権者が行うとしています。したがって手すり・防水層などの計画修繕は管理組合が実施します（ウ：正、ア：誤）。玄関扉は、錠及び内部塗装部分が専有部分で、それ以外は共用部分です（イの「玄関扉は専有部分に含まれるため管理対象外」は誤り）。エの「重量物の設置は自由」は管理規約の制限違反になる場合があり（バルコニーの過荷重による構造への影響）、一律に自由というのは誤りです。

バルコニーの管理区分は、区分所有法・管理規約・使用細則の三層構造で規律されます。区分所有法13条は、各共有者は共用部分をその用方に従って使用することができると定め、専用使用権は規約（区分所有法30条1項）で定めることにより設定されます。国土交通省のマンション標準管理規約（単棟型）は、バルコニー等に専用使用権を認めたうえで、通常の使用に伴う保存行為は専用使用権者、計画修繕等は管理組合がその責任と負担で行うこととしています。実務上の重要論点として、区分所有者がバルコニーに無断で後付けサンルームを設置するケースがあります。これは①共用部分の無断変更（形状又は効用の著しい変更に当たれば区分所有法17条1項の集会の決議が必要）、②建築基準法上の床面積算入・建蔽率超過の問題を引き起こす可能性があります。管理業者は管理委託業務として、このような無断改造の把握と管理組合への報告・是正指導の支援を行います。また手すり（金属製手すり笠木・格子）は落下事故防止の観点から大規模修繕時に溶接部・固定部の腐食確認が必須で、手すりの高さ（2階以上の階にあるバルコニー等の周囲には高さ1.1m以上の手すり壁等が必要＝建築基準法施行令126条1項）の確認も重要です。