管業 建築・設備 問13建築基準法

用途地域は、住宅地・商業地・工業地などのエリアごとに、建てられる建物の種類を制限する都市計画の仕組みです。建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）は、用途地域ごとに異なる数値が都市計画で指定されます。エの「建蔽率・容積率は全国一律」は誤りで、用途地域によって異なります。よって最も不適切なものはエです。

用途地域は都市計画法で定められた13種類（田園住居地域を含む）があります。第一種低層住居専用地域では住宅・共同住宅・幼稚園・小中高校・図書館などは建築できますが、店舗や事務所は、延べ面積の2分の1以上を居住の用に供する一定の兼用住宅（建築基準法施行令130条の3）を除き建築できません（ア：正）。第一種住居地域では、その用途に供する部分の床面積の合計が3,000m²以下の店舗・事務所等が建築できます（イ：正）。商業地域の建蔽率は8/10（建築基準法53条1項4号）、容積率は20/10〜130/10のうち都市計画で定めた数値（52条1項3号）で、危険性の高い工場等を除きほぼすべての用途が可能です（ウ：正）。建蔽率・容積率は用途地域ごとに都市計画で決定され、さらに特定行政庁が地域の実情に応じて異なる数値を指定するため、全国一律ではありません（エ：誤が正答）。管業試験では第一種低層・第一種住居・商業・準工業地域でのマンション建築可否の判断が頻出です。

用途地域制度はマンション管理において重要な法的基盤です。分譲マンションが適法に建築されているかの確認には、用途地域・建蔽率・容積率の整合性確認が不可欠です。なお、売買の際の重要事項説明（宅建業法35条）は宅地建物取引士が行うもので、用途地域などの法令上の制限はそこで説明されます（管理業務主任者の重要事項説明は管理委託契約に関するもので別物です）。建蔽率は都市計画で定められた数値に加えて、防火地域内の耐火建築物等（建蔽率8/10の地域を除く）や準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等で+1/10、特定行政庁が指定する角地で+1/10の緩和があり（53条3項）、建蔽率8/10の地域内で防火地域内にある耐火建築物等には建蔽率の制限が適用されません（53条6項1号）。容積率は、前面道路の幅員が12m未満の場合、幅員に法定乗数（住居系は原則4/10、その他は原則6/10）を乗じた数値と都市計画で定めた数値のいずれか小さい方が適用されます（52条2項）。また、エレベーターの昇降路の部分や、共同住宅の共用の廊下・階段の部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しません（52条6項）。管業試験では用途地域の一覧・建蔽率の緩和条件・容積率の算定方法（前面道路制限）の組み合わせ問題が頻出です。