管業 建築・設備 問13：建築基準法

用途地域は、住宅地・商業地・工業地などのエリアごとに、建てられる建物の種類を制限する都市計画の仕組みです。建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）は、用途地域ごとに異なる数値が都市計画で指定されます。エの「建蔽率・容積率は全国一律」は誤りで、用途地域によって異なります。よって最も不適切なものはエです。

用途地域は都市計画法で定められた13種類（2018年改正で田園住居地域を追加）があります。第一種低層住居専用地域では住宅・共同住宅・幼稚園・小中高校・図書館などは可能ですが、床面積150m²を超える店舗や事務所は原則建築不可です（ア：概ね正しい）。第一種住居地域では3,000m²以下の店舗・事務所・ホテル等が可能です（イ：正）。商業地域は建蔽率80%（特定の場合）・容積率200〜1,000%が都市計画で指定され、ほぼすべての用途が可能（ウ：正）。建蔽率・容積率は用途地域ごとに都市計画で決定され、さらに特定行政庁が地域の実情に応じて異なる数値を指定するため、全国一律ではありません（エ：誤が正答）。管業試験では第一種低層・第一種住居・商業・準工業地域でのマンション建築可否の判断が頻出です。

用途地域制度はマンション管理において重要な法的基盤です。分譲マンションが適法に建築されているかの確認には、用途地域・建蔽率・容積率の整合性確認が不可欠です。管業実務では「重要事項説明」（宅建業法35条・管理業務主任者による説明）において用途地域を記載する義務があります。建蔽率は都市計画で定められた数値（30〜80%）に加えて、防火地域内耐火建築物で+10%、角地（特定行政庁指定）で+10%の緩和措置があります。容積率は前面道路幅員による制限（道路幅員×0.4〜0.6）と都市計画指定値のいずれか小さい方が適用されます。2001年の建築基準法改正では「容積率の特例」として、共同住宅の共用廊下・階段・エントランスホール・エレベーターシャフト等の面積を容積率算定上の延べ床面積から除外する措置が導入されました（住宅用途以外の容積率は除外不可）。この改正によりマンションの共用部分を充実させても容積率への影響が少なくなり、高品質な共用設備の設置が促進されました。管業試験では用途地域の一覧・建蔽率の緩和条件・容積率の算定方法（前面道路制限）の組み合わせ問題が頻出です。