管業 建築・設備 問14｜建蔽率・容積率の算定

建蔽率は建物の「水平的な広がり」を制限するもの（建築面積÷敷地面積）、容積率は建物の「縦方向の大きさ」を制限するもの（延べ床面積÷敷地面積）です。共同住宅では廊下・階段などの共用部分の床面積を容積率の計算から除外できます（ア：正）。容積率は前面道路幅員が12m未満の場合に制限され、道路幅員に法定乗数を乗じた数値と指定容積率の「いずれか小さい方」が適用されます（ウは「大きい方」が誤り）。よって正答はアです。

建蔽率・容積率の算定を整理します。容積率＝延べ床面積÷敷地面積で、共同住宅の共用廊下・階段は容積率算定上の延べ床面積から除外されます（ア：正）。建蔽率＝建築面積÷敷地面積（イの「延べ床面積」は容積率の定義で、建蔽率の定義として誤り）。建蔽率の限度は用途地域ごとに都市計画で指定され（イの「一律50%」も誤り）、防火地域内の耐火建築物等（建蔽率8/10の地域を除く）や準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等は+1/10、特定行政庁が指定する角地は+1/10の緩和があります（建築基準法53条3項）。さらに、建蔽率8/10とされている地域内で、かつ防火地域内にある耐火建築物等には、建蔽率の制限が適用されません（53条6項1号）。したがってエの「緩和されない」は誤りです。容積率の前面道路制限は、前面道路の幅員が12m未満の場合、幅員に法定乗数（住居系は原則4/10、その他は原則6/10）を乗じた数値と指定容積率の「いずれか小さい方」が適用されます（52条2項。ウの「大きい方」は誤り）。

容積率算定の特例は分譲マンションの企画・購入判断にとって重要な知識です。建築基準法52条6項により、共同住宅又は老人ホーム等の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、容積率の算定の基礎となる延べ面積に算入しません（面積の上限はありません）。同項は、政令で定める昇降機（エレベーター＝施行令135条の16）の昇降路の部分も算入しないとしています。また住宅等の地階で天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものは、住宅等の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を限度として算入しません（52条3項）。自動車車庫等の部分は、敷地内の建築物の各階の床面積の合計の5分の1を限度として算入しません（施行令2条1項4号・3項）。建蔽率の制限が適用されなくなるのは、建蔽率8/10の地域内で防火地域内にある耐火建築物等に限られ（53条6項1号）、準防火地域内の建築物はこれに当たりません。管業試験では建蔽率の緩和条件（防火地域・角地）・容積率の前面道路制限（乗数の違い：住居系は原則4/10・その他は原則6/10）・共用部分の除外措置が頻出で、数値を正確に覚えることが得点の鍵です。