管業 建築・設備 問19｜容積率緩和

容積率の計算から除外できる面積には、地下室・駐車場・共用廊下などがあります。住宅用地下室は住宅部分の延べ床面積の3分の1まで容積率から除外できます（ア：正）。駐車場は建物全体の延べ床面積の「5分の1」まで除外できるのが正しい数値ですが、イは「4分の1」と記載しており数値が誤りです。共用廊下・階段は面積制限なしで全部が容積率除外のため、イのほか、ウの「10分の1を限度」も誤りです。エレベーターの昇降路の部分は、共同住宅に限らず容積率の計算に算入されないため、エの「共同住宅に設けるものに限り」も誤りです。よって正答はアです。

容積率算定の除外措置を法令根拠とともに整理します。①住宅等の地階（建築基準法52条3項）：天井が地盤面からの高さ1m以下にある地階の住宅等の部分は、住宅等の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を限度として算入しない（ア：正）。②自動車車庫等（施行令2条1項4号・3項）：敷地内の建築物の各階の床面積の合計の「5分の1」を限度として算入しない。イは「4分の1を限度」と記述しており誤りです（イ：誤）。③共用の廊下・階段（52条6項2号）：共同住宅等の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、面積の上限なく全部算入しません（ウ：誤）。④昇降機の昇降路（52条6項1号・施行令135条の16）：政令で定める昇降機はエレベーターとされ、建物の用途にかかわらずエレベーターの昇降路の部分は算入しません（エの「共同住宅に設けるものに限り」は誤り）。正答はアです。

容積率緩和措置の活用はマンション開発の企画段階における容積計算の鍵です。①地下住宅緩和（建築基準法52条3項）：地階の住宅部分の容積率不算入は、天井が地盤面から高さ1m以下にあるという条件を満たす必要があり、住宅等以外の用途の部分は対象になりません。②共用廊下・階段除外（52条6項2号）：面積の上限なく算入されないため、廊下幅を広げても容積に影響しない設計が可能で、バリアフリー設計の促進にもつながっています。③駐車場緩和（5分の1除外）：タワーパーキングを地下・地上に設置するマンションでは、容積率の計算において駐車場面積を最大5分の1まで除外できるため、大規模な機械式駐車場の設置が経済的に成立しやすくなります。管業試験では「地下室の3分の1（住宅用）」「駐車場の5分の1（全体延べ面積比）」「共用廊下・階段は全除外（面積制限なし）」という3つの数値の正確な組み合わせが問われます。イのように「4分の1」など誤った数値の選択肢が混入しやすいため、数値を正確に覚えることが得点の鍵です。長期修繕計画では容積率の余裕（現建物の容積率と指定容積率の差）が将来の増築・増改築可能性の指標となり、建て替え検討時の参考データとなります。