管業 建築・設備 問21：建築基準法

長期優良住宅（長期にわたり良好な状態で使用できる住宅）の認定を受けると、維持保全計画の作成・実施が義務付けられ、計画変更には行政への届出が必要です（エ：正）。省エネ基準は2025年以降すべての新築に義務化され、共同住宅も対象です（イの「対象外」は誤り）。ZEHは断熱＋省エネ＋創エネ（太陽光発電等）を組み合わせた概念で、創エネも要件です（ウ：誤）。よって正答はエです。

長期優良住宅認定制度（長期優良住宅の普及の促進に関する法律）の主要要件は、①耐震性（等級2以上）、②劣化対策（等級3）、③維持管理・更新の容易性（等級2以上）、④可変性（共同住宅の場合）、⑤省エネ性（断熱等性能等級4・一次エネ等級4以上）、⑥居住環境・住戸面積要件です（ア：「維持保全計画の作成・実施義務が生じる」は正）。ただし認定後の維持保全計画の変更は所管行政庁への届出が必要です（エ：正）。2022年改正建築物省エネ法（2025年4月施行）により、原則すべての新築住宅・非住宅建築物に省エネ基準への適合が義務化されました。共同住宅（共同住宅等：3戸以上または延べ面積300m²以上）も対象です（イの「対象外」は誤り）。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の定義は「断熱＋高効率設備による省エネ＋再生可能エネルギーによる創エネを組み合わせて年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにする住宅」であり、創エネ（太陽光発電等）は要件です（ウ：誤）。

長期優良住宅制度は管業試験において「維持保全計画」との関連で出題されます。認定を受けた共同住宅の管理組合（認定計画実施者）は維持保全計画に基づいた点検・修繕を実施する義務を負い、所管行政庁から報告・立入検査を受ける場合があります。計画変更・廃止には届出が必要で、認定取消しの可能性もあります（エ：正）。管業試験との関連では「長期修繕計画」（マンション管理適正化法の観点）と「維持保全計画」（長期優良住宅法の観点）の類似性と相違点が問われることがあります。建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）は2016年施行・2022年改正で規制強化されました。共同住宅の省エネ基準は一次エネルギー消費量基準と断熱等性能基準（断熱等性能等級）の2軸で評価され、2025年以降の新築に適合義務が課されます。管理業者として既存マンションの省エネ改修（断熱改修・設備更新）を管理組合に提案する際、省エネ改修補助金（環境省・国土交通省の各補助制度）の活用可能性を示すことが付加価値の高い提案になります。ZEHマンション（ZEH-M）の普及も近年急速に進んでおり、太陽光発電システムの管理・修繕（パネル清掃・インバーター交換）が長期修繕計画の新たな項目として浮上しています。