管業 建築・設備 問21｜長期優良住宅・省エネ基準と建築基準法

長期優良住宅（長期にわたり良好な状態で使用できる住宅）の認定を受けた後に計画を変更するときは、軽微な変更を除き、所管行政庁の変更の認定を受ける必要があります（エ：正）。また認定計画実施者は、建築及び維持保全の状況に関する記録を作成・保存しなければなりません（アの「記録の義務は生じない」は誤り）。省エネ基準は2025年以降すべての新築に義務化され、共同住宅も対象です（イの「対象外」は誤り）。ZEHは断熱＋省エネ＋創エネ（太陽光発電等）を組み合わせた概念で、創エネも要件です（ウ：誤）。よって正答はエです。

長期優良住宅認定制度（長期優良住宅の普及の促進に関する法律）では、耐震性・劣化対策・維持管理・更新の容易性・省エネルギー性・居住環境・住戸面積などの認定基準を満たす計画（維持保全の方法を含む）を作成して所管行政庁の認定を受けます。認定を受けた者は、計画を変更しようとするときは、軽微な変更を除き、所管行政庁の認定を受けなければならず（同法8条1項。エ：正）、建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し保存しなければなりません（同法11条1項。アの「記録の義務は生じない」は誤り）。2022年改正の建築物省エネ法（2025年4月施行）により、原則としてすべての新築住宅・非住宅建築物に省エネ基準への適合が義務化され、共同住宅も対象です（イの「対象外」は誤り）。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の定義は「断熱＋高効率設備による省エネ＋再生可能エネルギーによる創エネを組み合わせて年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにする住宅」であり、創エネ（太陽光発電等）は要件です（ウ：誤）。

長期優良住宅制度は管業試験において「維持保全計画」との関連で出題されます。認定を受けた共同住宅では、認定計画実施者が計画に従って維持保全を行い、その記録を作成・保存します。所管行政庁は認定計画実施者に維持保全の状況について報告を求めることができ、計画の変更には（軽微な変更を除き）変更の認定が必要です（エ：正）。管業試験との関連では「長期修繕計画」（マンション管理適正化法の観点）と「維持保全計画」（長期優良住宅法の観点）の類似性と相違点が問われることがあります。建築物省エネ法（現在の法律名は「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律」）は2022年の改正で規制が強化されました。住宅の省エネ基準は一次エネルギー消費量基準と外皮（断熱）性能基準の2軸で評価され、2025年4月以降の新築に適合義務が課されています。管理業者として既存マンションの省エネ改修（断熱改修・設備更新）を管理組合に提案する際、省エネ改修補助金（環境省・国土交通省の各補助制度）の活用可能性を示すことが付加価値の高い提案になります。ZEHマンション（ZEH-M）の普及も近年急速に進んでおり、太陽光発電システムの管理・修繕（パネル清掃・インバーター交換）が長期修繕計画の新たな項目として浮上しています。