管業 建築・設備 問22｜既存不適格建築物と増改築規制

「既存不適格建築物」は建てた当時は合法だったが後の法改正で現行基準に合わなくなった建物です。今すぐ改修する義務はなく、現状のまま使用し続けることができます（アの「速やかに改修義務」は誤り）。ただし大きな増改築をする場合は現行法に合わせる必要が生じることがあります（ウ：正）。売買しても既存不適格の状態は変わりません（エ：誤）。よって正答はウです。

既存不適格建築物（建築基準法3条2項・3項）の扱いを整理します。建築後の法改正で不適格となった建物に対して、直ちに現行法への適合義務を課すことはせず、「現状維持」を認めています（ア：誤）。ただし例外として：①増築・改築・大規模な修繕・模様替えを行う場合：増築部分は現行法適用、建物全体への遡及適用は工事規模による（ウ：正）。②建築基準法上の「大規模の修繕」（主要構造部の一種以上について行う過半の修繕＝建築基準法2条14号）を行う場合でも、構造耐力・主要構造部の遡及適用には緩和措置があり「常に全体を現行適合」は正確でない（イ：誤）。③売買による所有者変更は既存不適格の解消・適合確認とは無関係です（エ：誤）。管業実務では旧耐震の既存不適格マンションの耐震診断・改修補助の説明がウに関連します。

既存不適格建築物の増改築規制は、管業試験においてマンション建替えや大規模修繕との関連で出題されます。建築基準法86条の7（既存建築物の制限緩和措置）は、既存不適格建築物の維持管理・増改築への配慮から、一定規模以下の増築等には遡及適用を免除する緩和措置を定めています。特に重要なのは、旧耐震基準による既存不適格マンションに対する耐震改修促進法の扱いです。耐震改修工事は、内容によっては建築基準法上の増築や大規模の修繕・模様替に当たり、建築確認の要否や既存不適格部分の扱いに影響します。耐震改修促進法では、耐震改修の計画について所管行政庁の認定を受けると、その計画が建築確認を要するものであっても確認済証の交付があったものとみなされる（同法17条10項）など手続きの特例があり、管理組合が耐震改修を実施する際の負担軽減に役立ちます。また既存不適格状態（例：容積率超過・日影規制不適合）はマンションの建替え検討時に重要な考慮事項で、建替え後は現行法全面適合が必要なため、建替え可能な床面積・高さが現在の建物より減少するケースがあります。管業試験では「既存不適格の意味」「増改築時の遡及適用」「耐震改修との関係」が頻出です。