管業 建築・設備 問28｜排水管の種類と管理・清掃

排水管には汚水（トイレ排水）と雑排水（台所・風呂等）を同じ管にまとめる「合流方式」と、別々の管にする「分流方式」があります（ウ：正）。建築基準法には排水管の高圧洗浄を毎年義務付ける規定はありません。共同住宅は建築物衛生法（ビル管理法）の特定建築物にも当たらないため、マンションの排水管清掃は管理組合が自主的に定期実施するものです（ア：誤）。よって正答はウです。

排水管の管理に関する重要事項を整理します。①排水方式（ウ）：合流方式（汚水・雑排水を同一管）と分流方式（別系統）は建物設計時に決定されます（ウ：正）。なお、建物内の「合流・分流」（汚水と雑排水を一緒にするか）と、公共下水道の「合流式・分流式」（汚水と雨水を一緒にするか）は別の概念なので混同しないよう注意します。②排水管清掃の法的義務：建築基準法に排水管の高圧洗浄を毎年義務付け罰則を科す規定はありません（ア：誤）。建築物衛生法（ビル管理法）で排水設備の清掃等が義務付けられるのは、興行場・百貨店・店舗・事務所・学校・旅館などの特定の用途の部分が延べ面積3,000m²以上（学校教育法1条の学校等は8,000m²以上）の「特定建築物」で（同法施行令1条）、共同住宅はこの用途に含まれません。マンションでは管理組合が管理委託契約等に基づき定期的に排水管清掃を行うのが一般的です。③排水立て管の更新（イ）：標準管理規約では、雑排水管・汚水管の配管継手及び立て管は共用部分とされており、住戸内を通過していても管理組合が管理します（イ：誤）。④専有部分内横管の詰まり（エ）：基本的に専有部分ですが、管理業者は相談・業者紹介等で支援します（エの「一切関与できない」は過度な記述）。

排水管の管理区分は管業実務で最も多いトラブル源の一つです。標準管理規約は、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合が行うことができるとしています。そのコメントは、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことで費用が軽減される場合には一体的に工事を行うことも考えられ、その場合はあらかじめ長期修繕計画に専有部分の配管の取替えを記載し、工事費用を修繕積立金から拠出することを規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等にも留意することが必要としています（長期修繕計画作成ガイドライン〔令和6年6月改定〕にも同旨）。決議要件は、共用部分の変更が形状又は効用の著しい変更に当たれば区分所有法17条1項の決議、それ以外は39条1項の普通決議（出席した区分所有者及びその議決権の各過半数）で、工事内容によって異なります。排水管の材質は建築年代によって異なり、古い建物では鋳鉄管など腐食しやすい管が使われていることがあります。管業試験では「合流方式・分流方式の区別」「排水立て管の管理区分（共用か専有か）」「ビル管理法の対象建物（3,000m²以上）」の組み合わせが頻出です。