管業 建築・設備 問38：電気・ガス・昇降機

エレベーターは建築基準法に基づく定期検査（年1回）が義務付けられています（ア：正）。保守契約にはフルメンテナンス（部品交換込み）とPOG（消耗品のみ込み）があります（イ：正）。エレベーター事故が発生した場合、管理組合も工作物責任（民法717条）を問われる可能性があります（エの「管理組合は責任なし」は誤り）。よって最も不適切なものはエです。

エレベーター管理の各論点を整理します。①定期検査（ア）：建築基準法12条3項により、エレベーターは昇降機検査資格者（建築設備検査員）または建築士が年1回（または毎年）定期検査を実施し、特定行政庁に報告（ア：正）。②保守契約の種類（イ）：フルメンテナンス（FM）契約：定期点検・消耗品交換・故障修理・部品交換すべて込みの包括契約。POG契約：定期点検・オイル・グリース・一部消耗品のみ含む契約。部品交換・修理は別途費用。フルメンテナンス契約の方が月額費用は高いが、突発修理費用リスクを抑制できます（イ：正）。③リニューアル（ウ）：エレベーターのリニューアル（制御盤・モーター・ドア機構等の総合更新）は長期修繕計画の修繕項目として修繕積立金から支出します（ウ：正）。④事故責任（エ）：エレベーター事故では、①製造メーカー（製造物責任法・PL法）②保守業者（保守点検義務違反）③管理組合（工作物の管理責任・民法717条）が各々責任を負う場合があります（エの「管理組合は全く責任なし」は誤り）。

エレベーターの管理責任は管業実務で重大なリスク管理案件です。2006年の新宿区エレベーター死亡事故（シンドラー製エレベーターの挟まれ事故）を受けて、建築基準法が2009年に改正されました。主な改正点は①エレベーターの戸開走行保護装置（UCMP）・地震時管制運転装置の設置義務化②定期検査の内容強化③建築確認・中間検査の対象拡大です。既存エレベーター（2009年9月28日以前の設置）への安全装置の後付けは義務ではありませんが、国土交通省は既存エレベーターへの安全装置設置を強く推奨しており、管理業者として管理組合への説明・リニューアル提案が重要です。保守契約の適正価格確認は管理業者の重要業務で、フルメンテナンス契約・POG契約の費用比較・独立系業者とメーカー系業者の比較検討を管理組合に提案します。エレベーターのリニューアルは築25〜30年を目安に計画し（制御盤・巻上機の耐用年数が目安）、工事費は台数・能力・工法によって1台当たり800万〜2,000万円程度となります。長期修繕計画でのエレベーターリニューアル費の適切な積み立ては管業試験でも出題の多い実務直結テーマです。