管業 建築・設備 問38｜エレベーターの保守と定期検査

エレベーターは建築基準法に基づく定期検査（おおむね6か月〜1年の間で特定行政庁が定める時期）が義務付けられています（ア：正）。保守契約にはフルメンテナンス（部品交換込み）とPOG（消耗品のみ込み）があります（イ：正）。エレベーター事故が発生した場合、管理組合も工作物責任（民法717条）を問われる可能性があります（エの「管理組合は責任なし」は誤り）。よって最も不適切なものはエです。

エレベーター管理の各論点を整理します。①定期検査（ア）：建築基準法12条3項により、政令（施行令16条3項1号）で定める昇降機等の所有者（管理者）は、一級・二級建築士又は建築設備等検査員（昇降機等検査員資格者証の交付を受けた者）に検査させ、おおむね6か月〜1年の間で特定行政庁が定める時期に特定行政庁へ報告しなければなりません（ア：正）。②保守契約の種類（イ）：フルメンテナンス（FM）契約：定期点検・消耗品交換・故障修理・部品交換すべて込みの包括契約。POG契約：定期点検・オイル・グリース・一部消耗品のみ含む契約。部品交換・修理は別途費用。フルメンテナンス契約の方が月額費用は高いが、突発修理費用リスクを抑制できます（イ：正）。③リニューアル（ウ）：エレベーターのリニューアル（制御盤・モーター・ドア機構等の総合更新）は長期修繕計画の修繕項目として修繕積立金から支出します（ウ：正）。④事故責任（エ）：エレベーター事故では、①製造メーカー（製造物責任法・PL法）②保守業者（保守点検義務違反）③管理組合（工作物の管理責任・民法717条）が各々責任を負う場合があります（エの「管理組合は全く責任なし」は誤り）。

エレベーターの管理責任は管業実務で重大なリスク管理案件です。2006年に起きたエレベーターの死亡事故などを受けて建築基準法施行令が改正され（2009年9月施行）、新たに設置するエレベーターに戸開走行保護装置・地震時管制運転装置の設置が義務付けられました。改正前に設置された既存のエレベーターは既存不適格として扱われ、直ちに後付けする義務はありませんが、建築確認が必要なエレベーターの設置・改修工事を行う場合には、これらの装置の設置等が必要になります（長期修繕計画作成ガイドライン〔令和6年6月改定〕も同旨）。同ガイドラインは戸開走行防止装置の設置を性能向上工事の例に挙げており、管理業者として管理組合への説明・リニューアル提案が重要です。保守契約の適正価格確認は管理業者の重要業務で、フルメンテナンス契約・POG契約の費用比較・独立系業者とメーカー系業者の比較検討を管理組合に提案します。エレベーターのリニューアル（全構成機器の取替え）は、長期修繕計画作成ガイドラインの修繕周期の例では26〜30年程度とされています。長期修繕計画でのエレベーターリニューアル費の適切な積み立ては管業試験でも出題の多い実務直結テーマです。