管業 建築・設備 問42｜共用部分の照明設備・LED化

共用部分の照明をLEDに替える工事は修繕積立金か管理費からかが論点になります。「老朽化した照明器具の更新（修繕）」なら修繕積立金から支出でき、「省エネ目的の改良」は管理規約等の定めにより管理費から支出する場合もあります（エ：正）。LED照明の演色性（色の見え方の自然さ）は向上しており、蛍光灯に「大きく劣る」とはいえません（ウ：誤）。よって正答はエです。

照明設備とLED化の論点を整理します。採光規定（ア）：採光基準（床面積の7分の1以上）は自然採光（昼間）の規定であり、電気照明（人工照明）の夜間照度基準は別途求められます。一定の建築物の居室から地上に通ずる廊下・階段等には、建築基準法の非常用の照明装置（施行令126条の4。共同住宅の住戸は除く）の設置が求められ、その照度等は告示で定められています。消防法の誘導灯の設置基準もあります（アの「照明設備の設置義務がなく照度基準は存在しない」は誤り）。LED照明の特性（ウ）：LED照明の演色性（色の見え方の自然さ。演色評価数Raで表す）は向上しており、蛍光灯に「大きく劣る」とはいえず、共用部分への採用も一般的です（ウ：誤）。省エネ法の義務（イ）：省エネ法（現在の法律名は「エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律」）に、一般の分譲マンションにLED化を義務付け過料を科す規定はありません（イ：誤）。会計処理（エ）：老朽化した照明器具の更新（寿命到来・機能回復）は修繕積立金からの支出が適切。省エネ目的の改良（新機能付加）は改良工事として管理費から支出する場合もあります（エ：正）。

LED化は共用部分の電気料金の削減手段として多くのマンションで採用が進んでいます。LED化工事の会計処理は、管理規約・長期修繕計画の定めによって管理費又は修繕積立金のいずれから支出するかが決まります。標準管理規約では、修繕積立金は一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕のほか、敷地及び共用部分等の変更などの特別の管理に充てることができるとされ、長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）も、照明等の設備の制御などの省エネルギー改修を性能向上工事の例に挙げ、長期修繕計画に盛り込むことが望まれるとしています。人感センサーなどの照明制御との組み合わせも省エネに有効です。非常用の照明装置の設置対象は建築基準法施行令126条の4に定められており、法別表第一(い)欄(一)〜(四)項の特殊建築物の居室、階数が3以上で延べ面積が500㎡を超える建築物の居室、採光上の無窓の居室、延べ面積が1,000㎡を超える建築物の居室と、これらの居室から地上に通ずる廊下・階段その他の通路（採光上有効に直接外気に開放された通路を除く）などです。ただし、一戸建の住宅や長屋・共同住宅の住戸などは除かれます。そのためマンションでは、住戸内には不要でも、屋内の共用廊下・階段には設置が必要となる場合がある一方、採光上有効に直接外気に開放された開放廊下は対象外となります。構造は施行令126条の5で、照明は直接照明とし、床面において1ルクス以上の照度を確保することができるものとすること、火災時に温度が上昇した場合でも著しく光度が低下しない構造とすること、予備電源を設けることなどが定められています（これに代えて国土交通大臣の認定を受けたものとすることもできます）。共用部分の照明をLED照明に更新する際も、非常用の照明装置として使う器具はこれらの基準を満たすものでなければなりません。また消防法施行令26条1項により、共同住宅（別表第一(五)項ロ）では、地階・無窓階・11階以上の部分に避難口誘導灯・通路誘導灯の設置が求められます。ひっかけの型としては、「採光規定を満たせば照明設備の設置義務はない」のように、居室の採光（建築基準法28条）と、非常用の照明装置・誘導灯という別の規制を混同させる肢が典型です。管業試験では「LED化の会計処理（修繕vs管理費）」「演色性の意味」「非常用の照明装置の設置義務」「管理費削減への活用」が問われることがあります。管理業務主任者として長期修繕計画にLED化・EV充電・太陽光発電を組み込んだ総合的な省エネ計画策定を管理組合に提案できることが実務上求められます。