管業 建築・設備 問42：電気・ガス・昇降機

共用部分の照明をLEDに替える工事は修繕積立金か管理費からかが論点になります。「老朽化した照明器具の更新（修繕）」なら修繕積立金、「省エネ目的の改良」なら管理費という整理ができます（イ：正）。LEDは蛍光灯より演色性（Ra）が向上しており、現代のLED照明の演色性は蛍光灯に遜色なく、むしろ優れる製品も多いです（ウの「演色性で大きく劣る」は現代のLEDについては誤り）。よって正答はイです。

照明設備とLED化の論点を整理します。採光規定（ア）：採光基準（床面積の7分の1以上）は自然採光（昼間）の規定であり、電気照明（人工照明）の夜間照度基準は別途求められます。共用廊下・階段の夜間照度については建築基準法や消防法（避難経路の照明）で一定の照度確保が求められる場合があります（アの「夜間照度基準は存在しない」は誤り）。LED照明の特性（ウ）：LED照明の演色指数（Ra）は近年大幅に向上しており、Ra80〜95程度の製品が標準化されています。蛍光灯のRaは一般品でRa60〜80程度であり、現代のLEDは蛍光灯と同等以上の演色性を持ちます（ウの「大きく劣る」は現代LEDについて誤り）。省エネ法の義務（エ）：省エネ法（エネルギーの使用の合理化等に関する法律）の省エネ改修義務は特定の特定事業者等に課されるものであり、一般の分譲マンションにLED化を義務付ける規定はありません（エ：誤）。会計処理（イ）：老朽化した照明器具の更新（寿命到来・機能回復）は修繕積立金からの支出が適切。省エネ目的の改良（新機能付加）は改良工事として管理費から支出する場合もあります（イ：正）。

LED化は管理費削減の有力手段として多くのマンションで採用が進んでいます。共用部の電気料金はマンションの管理費の大きな部分を占めており（電灯・動力合わせて管理費の15〜25%程度が一般的）、LED化による電力削減効果は蛍光灯比で40〜60%程度、水銀灯比では70〜80%程度が期待できます。初期投資（LED器具購入・工事費）の回収期間は照明器具の使用時間・電気単価にもよりますが、共用廊下・駐車場照明（24時間点灯）では3〜5年での回収事例も多いです。LED化工事の会計処理は管理規約・長期修繕計画の記載によって管理費または修繕積立金のいずれから支出するかが決まります。国土交通省の「マンション標準管理規約のコメント」では、共用設備の省エネ化改修を「修繕の概念に含む場合と含まない場合の両方がある」として、管理規約で明確に定めることを推奨しています。近年のトレンドとして、IoT照明制御（センサー連動型の自動調光・人感センサー）との組み合わせによりさらに20〜30%の追加削減が可能な製品が普及しています。また国土交通省の「マンション管理計画認定制度」（2022年度開始）では、長期修繕計画に省エネ改修（LED化等）を組み込んでいるマンションが認定取得において有利に評価される場合があります。EVシフトに伴いマンション駐車場のEV充電設備設置工事とLED化工事を同時施工することで、電気系統の整備コストを一本化できる相乗効果も注目されています。管業試験では「LED化の会計処理（修繕vs管理費）」「演色指数（Ra）の意味」「省エネ法の義務対象（特定事業者）」「管理費削減への活用」が出題されることがあります。管理業務主任者として長期修繕計画にLED化・EV充電・太陽光発電を組み込んだ総合的な省エネ計画策定を管理組合に提案できることが実務上求められます。