管業 建築・設備 問55大規模修繕・長期修繕計画

長期修繕計画は将来の修繕工事を計画するためのものであり、建物の状態変化・法改正等に応じて定期的に見直すことが推奨されています（アの「竣工時のみ」は誤り）。計画の作成・変更は管理組合総会での決議事項とすることが多いです（ウ：正）。長期修繕計画は確定した実施計画ではなく「計画書」であり変更は可能です（エ：誤）。よって正答はウです。

長期修繕計画の制度を整理します（国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」〔令和6年6月改定〕・マンション管理適正化指針）。①計画期間（ア）：ガイドラインは計画期間を「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」とし、5年程度ごとに調査・診断を行い見直すことが必要としています（アの「25年以上・竣工時のみ」は計画期間の数値も見直し頻度も誤り）。②作成義務と作成者（イ）：マンション管理適正化法の令和2年改正（2022年4月施行）で創設された管理計画認定制度では、長期修繕計画の内容（計画期間30年以上で残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること等）が認定基準の一つです。管理業者が管理組合に代わって作成することは禁止されておらず、むしろ管理委託業務の中で管理業者が作成支援するのが一般的です（イ：誤）。③作成・変更の手続き（ウ）：標準管理規約では長期修繕計画の作成又は変更は総会の決議事項とされており、ガイドラインも総会で決議することが必要としています（ウ：正）。④修繕計画の性格（エ）：長期修繕計画は修繕時期・費用の概算を示す「計画書」であり確定書類ではなく、経年劣化の進行・工事費用の変動・新たな設備追加に応じて変更すべき文書です（エ：誤）。

長期修繕計画は管業試験の最重要テーマの一つです。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）は、計画期間全体での修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場を除く、専有面積1m²当たり月額）を、地上20階未満・建築延床面積5,000m²未満で平均335円（事例の3分の2が包含される幅235〜430円）、20階以上で平均338円（幅240〜410円）などと示し、機械式駐車場がある場合は機種別の額を加算するとしています。マンション管理計画認定制度（2022年4月開始）では、長期修繕計画の計画期間が30年以上で残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること、計画期間全体の修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと等が認定基準に含まれます（国土交通省）。修繕積立金が不足する原因として、ガイドラインは分譲時の当初月額が著しく低く設定される例や、段階増額積立方式で増額しようとする際に合意形成ができない例を挙げています。管理業務主任者として長期修繕計画の5年ごとの見直し時に積立額の充足度を検証し、不足が見込まれる場合は増額提案（総会議案化）を管理組合に提案することが実務上の重要な役割です。管業試験では「計画期間30年以上で大規模修繕工事2回を含む期間」「5年程度ごとの見直し」「管理計画認定制度との関連」「修繕積立金ガイドラインの概要」が頻出です。