管業 建築・設備 問56：大規模修繕・長期修繕計画

大規模修繕工事の目安周期として「12年」が国土交通省のガイドラインに示されています（イ：正）。外壁補修・屋上防水・鉄部塗装の周期は12〜15年とされており「すべて同一・10年ごと」とは言えません（アの「すべて同一・10年ごと」は不正確）。足場は大規模修繕工事時に設置されるもので常時ではありません（ウ：誤）。よって正答はイです。

大規模修繕工事の制度と周期を整理します。修繕周期（イ）：国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインでは標準的な修繕周期として外壁塗装・防水・鉄部塗装等の主要工事の周期として12年が示されています（イ：正）。各部位の修繕周期の目安：屋上防水（アスファルト）15〜20年・屋上防水（ウレタン）10〜15年・外壁（シーリング）10〜15年・外壁（タイル補修）10〜12年・鉄部塗装5〜7年（頻度は高め）・給水管（亜鉛メッキ鋼管）15〜25年。アの「すべて同一・10年ごと」は各部位で異なるため誤りです。足場仮設（ウ）：外部足場は大規模修繕工事の際に都度設置され、常時設置ではありません（ウ：誤）。足場設置費は大規模修繕工事費の20〜30%を占める大きなコスト要因です。費用の支出方法（エ）：修繕積立金が不足する場合の一時金徴収・金融機関からの借入れ（修繕工事ローン）は法律上禁止されていません（エ：誤）。

大規模修繕工事の実施にあたって管理組合が直面する実務課題は多岐にわたります。①修繕委員会の設置：管理組合総会決議による修繕委員会（専門委員会）の設置→施工会社の選定（設計監理方式・責任施工方式）→見積もり比較→総会による工事承認。②設計監理方式：管理組合が設計事務所に設計・監理を委託し、施工会社と工事契約を結ぶ方式。透明性高・品質確保に有利。③責任施工方式：一社の施工会社が設計・施工を一括請負。コスト管理しやすいが発注者（管理組合）のチェックが必要。管理業者の管理委託業務の範囲は、大規模修繕工事の「企画・推進・実施」ではなく「管理組合への情報提供・支援」が原則です（工事の元請は管理業者ではなく管理組合が直接施工会社と契約）。2021年の国土交通省通知により、「管理業者が修繕工事を手配し報酬を得るインセンティブ問題（利益相反）」への注意喚起がなされています。管業試験では「大規模修繕の主要周期12年」「足場費の割合（工事費の20〜30%）」「設計監理方式と責任施工方式」「修繕積立金不足時の対応（一時金・借入）」が頻出です。