管業 建築・設備 問59｜修繕積立金の積立方式と不足問題

積立方式には「均等積立方式」（ずっと同額）と「段階増額積立方式」（最初は安く後から上がる）があります。均等積立方式は最初から適正額を積み立てるため将来の不足リスクが低いです（ア：正）。段階増額方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例もあるとされます（イの「合意形成が問題になることはない」は誤り）。修繕積立金の大規模な支出は総会決議が必要です（ウ：誤）。よって正答はアです。

修繕積立金の積立方式を整理します（国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）。①均等積立方式（ア）：計画期間全体で月額を一定にする。将来の増額を組み込んでおらず安定的に積み立てられるため、修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）は「将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、均等積立方式が望ましい」としています（ア：正）。ただし均等積立方式でも、計画の見直しにより増額が必要になる場合はあります。②段階増額積立方式（イ）：当初の負担額を抑え、段階的に増額する方式。将来の負担増を前提としているため、計画どおりに増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する場合があるとされます（イの「合意形成が問題になることはない」は誤り）。同ガイドラインは、段階増額積立方式の計画の初期額は均等積立方式とした場合の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする考え方を示しています。修繕積立金の支出（ウ）：標準管理規約では修繕積立金の取崩しは総会の決議事項とされ、理事長が独断で支出することはできません（ウ：誤）。不足時の対応（エ）：法律上「必ず一時金徴収」という義務はなく、一時金・借入・分割払いのいずれも選択可能です（エ：誤）。

修繕積立金の不足問題は日本全国のマンション管理組合の深刻な課題です。修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）は、分譲時に修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される例や、2回目・3回目の大規模修繕に向けた長期修繕計画の見直しが行われていない例があり、その結果修繕工事費が不足する問題が指摘されているとしています。同ガイドラインが示す計画期間全体での修繕積立金の平均額の目安（機械式駐車場を除く、専有面積1m²当たり月額）は、例えば地上20階未満・建築延床面積5,000m²未満で平均335円（事例の3分の2が包含される幅235〜430円）です。段階増額方式を採用している場合は早期に引上げを完了させることが望ましいとされており、管理業者として「適切な額への改定」を管理組合に定期的に提案することが求められます。修繕積立金の運用（管理組合の資産管理）：修繕積立金は区分所有者から徴収した財産であり、横領・流用は刑事罰の対象です。定期預金・国債等の安全資産での管理が原則で、管理業者には「修繕積立金の分別管理」義務（マンション管理適正化法76条）が課されています。管業試験では「均等積立方式の特徴（不足リスク低）」「段階増額方式の問題（増額合意困難）」「総会決議による修繕積立金支出」「分別管理義務」が頻出です。