管業 建築・設備 問61：大規模修繕・長期修繕計画

大規模修繕工事の発注には「設計監理方式」（設計事務所が設計・監理を担い、管理組合が施工会社に直接発注）と「責任施工方式」（施工会社が設計・施工を一括請負）があります。設計監理方式は複数社への競争見積りで透明性が高い（ウ：正）。アは「管理組合が施工会社と直接契約しない」が誤りで、設計監理方式でも管理組合が施工会社と直接工事契約します。よって正答はウです。

2つの発注方式を整理します。①設計監理方式（ア・ウ）：設計事務所（建築士事務所）が劣化診断・設計図書作成・仕様策定・競争見積り補助・工事監理を担います。管理組合は設計事務所と設計監理業務委託契約（別途）を締結し、施工会社と工事請負契約を締結します（アの「管理組合が施工会社と直接契約しない」は誤り・正しくは「直接契約する」）。競争見積り→入札→施工会社選定の流れで発注透明性・コスト競争性が高い（ウ：正）。②責任施工方式（イ）：施工会社が設計・仕様策定・施工・工事管理を一括担当。管理組合は1社と直接交渉・契約。コスト・工程管理がシンプルですが、第三者（設計事務所）による品質確認がないため、管理組合側の技術的チェック能力が求められます（イの「品質確認が行われず透明性確保されない」は一概に正とは言えない・適切に実施すれば透明性確保は可能）。禁止規定（エ）：責任施工方式は法律上禁止されておらず、管理組合の選択に委ねられています（エ：誤）。

大規模修繕工事の発注方式の選択は管理組合の合意形成プロセスの鍵となります。設計監理方式のメリット：①第三者（設計事務所）による品質・数量の客観的確認②複数者競争見積りによるコスト削減効果③設計書類（仕様書・設計図）が明確なため施工後の手抜きが発見しやすい。デメリット：設計監理費（工事費の5〜15%程度）が別途かかる。責任施工方式のメリット：①窓口一本化でコミュニケーションが簡単②施工会社のノウハウ・技術提案が得やすい。デメリット：施工会社による自己評価で品質確認が行われるリスクがある。近年の問題点として「管理業者が特定施工会社を推薦する際の利益相反リスク」があります。国土交通省は2021年の通知で管理業者による工事あっせんにおける透明性確保を求めており、管理業者が推薦する工事業者の選定根拠・報酬関係の開示を推奨しています。管業試験では「設計監理方式と責任施工方式の比較」「管理組合が施工会社と直接工事契約する（設計監理方式でも）」「競争見積りの透明性」「管理業者の利益相反問題」が頻出テーマです。