管業 建築・設備 問62｜バルコニー・外廊下の防水補修

バルコニー・外廊下の排水口（ドレン）が詰まると水が溜まり防水層が傷みやすくなります。定期的な清掃が重要です（イ：正）。バルコニー床面のひび割れは防水層への水侵入の経路となるため補修が必要です（ウ：誤）。外廊下の長尺シートは共用部分の仕上げ材であり管理組合の管理対象です（エ：誤）。よって正答はイです。

バルコニー・外廊下の管理を整理します。防水工法（ア）：ウレタン塗膜防水は広く採用されていますが、改修時にはかぶせ工法（オーバーレイ）も採用可能であり「全面撤去のみ」は誤りです（ア：誤）。ただし既存防水層が著しく劣化している場合は撤去工法を選択します。排水ドレン（イ）：詰まりによる滞水は防水層の劣化促進・漏水リスクの増大につながるため、定期的な清掃・確認が重要です（イ：正）。保護モルタルのひび割れ（ウ）：保護モルタルのひび割れは防水層へ雨水が侵入する経路となるため放置は禁物。ひび割れ幅・深さに応じてシーリング補修またはモルタル打替えが必要です（ウ：誤）。外廊下の長尺シート（エ）：外廊下は共用部分であり、長尺シートの補修・更新費用は管理組合が負担します（計画修繕は修繕積立金から支出。エ：誤）。長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）の修繕周期の例では、バルコニー床防水・開放廊下等床防水の修繕は12〜15年程度とされています。

バルコニー・外廊下の防水管理は居住者の日常生活に直結する重要項目です。バルコニーの防水仕様は「非歩行用」（人の歩行による機械的ダメージがない純粋な防水目的）が多いですが、屋上庭園・ルーフバルコニー（専用使用）では「歩行用」仕様（保護コンクリート・石材・木デッキ等の上貼り仕様）が必要です。バルコニー排水の問題として、「防水層の立ち上がり不足」（立ち上がりが低いとサッシ周辺から室内に漏水するリスク）と「排水ドレンの位置・勾配不良」（水が溜まりやすい設計上の問題）があります。大規模修繕時には排水ドレンの改修（プレート交換・開口径の拡大）も防水工事に含めることが推奨されます。管理業者として「区分所有者に対するバルコニー排水口の定期清掃依頼」「排水不良の発見時の報告ルートの明示」「防水層の目視点検・保護モルタルのひび割れ確認」が管理員の日常巡回業務の重要事項です。管業試験では「バルコニー防水の管理区分（共用部分）」「排水ドレン清掃の重要性」「ウレタン防水のかぶせ工法可否」「長尺シートの管理区分（共用部分）」が頻出です。