管業 建築・設備 問63｜修繕積立金ガイドラインと専有面積当たり単価

修繕積立金ガイドラインは法的義務ではなく参考材料ですが、管理計画認定制度の審査（修繕積立金の平均額が著しく低額でないか）でも参照されます（エ：正）。超高層マンションは特殊な足場が必要になるなど修繕工事費が増大する傾向があるため、目安額は20階未満より低くはありません（アの「超高層が低い」は誤り）。機械式駐車設備のあるマンションは追加の修繕費が必要なため目安額が高くなります（ウ：誤）。よって正答はエです。

修繕積立金ガイドライン（令和6年6月改定）の内容を整理します。①ガイドラインの性格（エ）：法令ではなく、修繕積立金の額の水準について判断する際の参考材料です。管理計画認定制度では、計画期間全体の修繕積立金の平均額が著しく低額でないことが認定基準の一つで、ガイドラインの目安（事例の3分の2が包含される幅の下限値）がその判断に参照されます（エ：正）。②修繕積立金の目安（ア）：計画期間全体での平均額の目安（機械式駐車場を除く、専有面積1m²当たり月額）は、地上20階未満では建築延床面積5,000m²未満が平均335円（幅235〜430円）、5,000m²以上10,000m²未満が平均252円（幅170〜320円）、10,000m²以上20,000m²未満が平均271円（幅200〜330円）、20,000m²以上が平均255円（幅190〜325円）、地上20階以上は平均338円（幅240〜410円）です。超高層は20階未満のいずれの区分よりも平均値が高く、アの「超高層の方が低い」は誤りです。③機械式駐車設備（ウ）：機械式駐車場がある場合は、機種別の1台当たり月額の修繕工事費×台数÷総専有床面積の額を加算します（ウの「同額」は誤り）。④200円を超えると過大（イ）：ガイドラインに「200円超は過大」という基準はなく、目安の幅にも200円を超える額が含まれています（イ：誤）。

修繕積立金ガイドラインは管業試験の重要資料です。平成23年4月に策定され、令和3年9月に既存マンションの区分所有者等も参照できるよう改訂され、令和6年6月にも改定されています。令和6年6月改定では、段階増額積立方式について、計画の初期額は均等積立方式とした場合の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内とする「適切な引上げの考え方」が示されています。ガイドラインの目安は、長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って作成された長期修繕計画の事例から算出されたもので、目安の範囲に収まっていないからといって直ちに不適切と判断されるわけではありません。目安との比較は、計画期間全体における修繕積立金の平均額で行います。算出式は Z（円/㎡・月）＝（A＋B＋C）÷X÷Y で、Aは計画期間当初における修繕積立金の残高、Bは計画期間全体で集める修繕積立金の総額、Cは計画期間全体における専用使用料等からの繰入額の総額、Xはマンションの総専有床面積、Yは長期修繕計画の計画期間（月数）です。現在の月額だけを目安と比べると、段階増額積立方式のマンションでは当初の低い月額が目安を下回って見えるなど、比較の基準がずれる点に注意が必要です。機械式駐車場がある場合の加算額は、機種別の1台当たり月額の修繕工事費×台数÷マンションの総専有床面積で求めますが、駐車場使用料を管理費や修繕積立金と区分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合は加算する必要はありません。目安の幅は、事例の上下6分の1を除いた「事例の3分の2が包含される幅」です。積立方法について、ガイドラインは、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点から均等積立方式が望ましいとし、段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など将来の負担増を前提とする方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意を求めています。また、どの積立方法を採用していても、定期的（5年程度ごと）に長期修繕計画を見直し、それに基づき修繕積立金を設定し直すことが必要とされています。管業試験では「ガイドラインが法的拘束力を持たない参考資料」「管理計画認定制度での活用」「規模・高さ・設備による目安額の違い（地上20階以上の区分・機械式駐車場の加算）」「計画期間全体での平均額で比較すること」が頻出の論点です。管理業者として管理組合に「現在の積立額とガイドライン目安額の比較説明・増額提案」が重要業務の一つです。