管業 建築・設備 問64：大規模修繕・長期修繕計画

大規模修繕工事中は足場が設置されるため、不審者の侵入リスクが高まります。管理組合・施工会社・管理業者が協力してセキュリティ対策（カメラ設置・施錠確認の周知等）を行うことが重要です（イ：正）。工事中の騒音・振動・粉塵は施工会社が適切な工法・養生で最小化する義務があります（ウの「対処義務なし」は誤り）。よって正答はイです。

大規模修繕工事の管理ポイントを整理します。施工管理責任（ア）：設計監理方式では設計事務所（監理建築士）が品質確認・施工指示を行います。管理業者（フロントマン）は工事管理の専門家ではないため施工の全責任を負うわけではなく、管理組合も工事請負契約の発注者として監督義務を負います（アの「管理業者のみ責任・管理組合関与不要」は誤り）。セキュリティ対策（イ）：外部足場による侵入リスク増加への対策として①防犯カメラの仮設②夜間の足場巡回警備③居住者への施錠徹底の周知が有効。管理組合・施工会社・管理業者の三者連携が重要です（イ：正）。騒音・粉塵対策（ウ）：施工会社は工事騒音・振動について「生活環境保全に関する条例」・近隣住民への事前説明義務を負います。管理組合・施工会社は工事前の居住者説明会開催・防音シートの設置・作業時間帯の制限等の対策を実施します（ウ：誤）。追加工事（エ）：工事中に予期せぬ追加工事（隠れた劣化の発見等）が発生することは現実にあり、追加工事費の請求は禁止されていません。ただし事前に追加工事の発生条件・単価を契約書に明示することがトラブル防止策となります（エ：誤）。

大規模修繕工事中の管理業務は管業試験の頻出実務テーマです。工事期間中の主な管理業務：①入居者への工事説明会の開催支援（施工計画・騒音・車両通行・洗濯物・バルコニー使用制限等の説明）②施工会社との定例会議（週次・月次）への管理組合代表・管理業者の参加③工事品質確認（管理組合への写真報告等）④クレーム受付・対応の窓口調整（施工会社→管理業者→管理組合の連絡体制）⑤竣工検査への立会い支援（施工会社・設計監理者・管理組合の三者検査）。工事瑕疵発生時の法的関係：施工不良は施工会社に対する「請負契約の瑕疵担保責任」（民法・品確法）または「損害賠償請求」の問題です。設計監理方式では監理建築士の確認不足による連帯責任が生じる場合もあります。竣工後の瑕疵担保期間（一般工事：1年・構造・防水：2年・住宅品確法：10年）内の不具合は無償補修の請求権があります。竣工検査のポイントとして「外壁タイル接着強度確認（打音検査・引張試験）」「防水層の施工状態目視確認」「鉄部塗装の塗膜厚測定」「シーリング接着性確認」があり、管理業者は管理組合に代わって検査立会いをする際にこれらの確認事項を把握しておく必要があります。近年のDX活用として、工事写真・日報をクラウド管理し管理組合がリアルタイムで施工状況を閲覧できるシステム（工事管理アプリ）が大手施工会社で標準化されつつあります。また竣工後の建物情報（改修履歴・使用材料・保証書）のデジタル台帳化により次回の大規模修繕計画に活用するBIM連携も実用化が進んでいます。管業試験では「工事中のセキュリティ対策」「入居者説明会の必要性」「施工会社の騒音・粉塵対策義務」「瑕疵担保責任の期間」が頻出です。