管業 建築・設備 問64｜大規模修繕工事の工事中の管理と入居者対応

大規模修繕工事中は足場が設置されるため、不審者の侵入リスクが高まります。管理組合・施工会社・管理業者が協力してセキュリティ対策（カメラ設置・施錠確認の周知等）を行うことが重要です（イ：正）。工事中の騒音・振動・粉塵は施工会社が適切な工法・養生で最小化する義務があります（ウの「対処義務なし」は誤り）。よって正答はイです。

大規模修繕工事の管理ポイントを整理します。施工管理責任（ア）：設計監理方式では設計事務所（監理建築士）が品質確認・施工指示を行います。管理業者（フロントマン）は工事管理の専門家ではないため施工の全責任を負うわけではなく、管理組合も工事請負契約の発注者として監督義務を負います（アの「管理業者のみ責任・管理組合関与不要」は誤り）。セキュリティ対策（イ）：外部足場による侵入リスク増加への対策として①防犯カメラの仮設②夜間の足場巡回警備③居住者への施錠徹底の周知が有効。管理組合・施工会社・管理業者の三者連携が重要です（イ：正）。騒音・粉塵対策（ウ）：騒音・振動については騒音規制法・振動規制法や自治体の条例による規制もあり、管理組合・施工会社は工事前の居住者説明会開催・防音シートの設置・作業時間帯の制限等の対策を実施します（ウ：誤）。追加工事（エ）：工事中に予期せぬ追加工事（隠れた劣化の発見等）が発生することは現実にあり、追加工事費の請求は禁止されていません。ただし事前に追加工事の発生条件・単価を契約書に明示することがトラブル防止策となります（エ：誤）。

大規模修繕工事中の管理業務は管業試験の頻出実務テーマです。工事期間中の主な管理業務：①入居者への工事説明会の開催支援（施工計画・騒音・車両通行・洗濯物・バルコニー使用制限等の説明）②施工会社との定例会議（週次・月次）への管理組合代表・管理業者の参加③工事品質確認（管理組合への写真報告等）④クレーム受付・対応の窓口調整（施工会社→管理業者→管理組合の連絡体制）⑤竣工検査への立会い支援（施工会社・設計監理者・管理組合の三者検査）。工事の不具合発生時の法的関係：施工不良は、施工会社に対する請負契約上の契約不適合責任（履行の追完・報酬の減額・損害賠償・解除）の問題です（2020年4月施行の改正民法。注文者は不適合を知った時から1年以内に請負人に通知しないと、原則としてこれらの請求ができなくなります＝民法637条1項）。住宅品確法の10年間の瑕疵担保責任は新築住宅の請負・売買に関するもので、大規模修繕工事には適用されません。実務では、工事請負契約で定める保証（アフターサービス）期間や、大規模修繕瑕疵保険の活用が重要です。設計監理方式では、監理者の確認不足について監理契約上の責任が問題になる場合もあります。竣工検査のポイントとして「外壁タイル接着強度確認（打音検査・引張試験）」「防水層の施工状態目視確認」「鉄部塗装の塗膜厚測定」「シーリング接着性確認」があり、管理業者は管理組合に代わって検査立会いをする際にこれらの確認事項を把握しておく必要があります。また竣工後は、工事の設計図書・保証書などの修繕等の履歴情報を整理・保管し、次回の長期修繕計画の見直しや大規模修繕に活用することが重要です（長期修繕計画作成ガイドライン〔令和6年6月改定〕）。管業試験では「工事中のセキュリティ対策」「入居者説明会の必要性」「騒音・粉塵対策」「契約不適合責任と保証期間」が頻出です。