管業 建築・設備 問67：維持保全・点検

バリアフリー法では、2,000m²以上の共同住宅（マンション）は「特別特定建築物」として新築時に基準への適合が義務付けられています（イ：正）。ただし既存建物への即時改修義務はなく「努力義務」です（アの「全マンションに即時改修義務」は誤り）。バリアフリー改修の決議は「共用部分の変更」ですが、「形状または効用の著しい変更を伴わないもの」は過半数決議でよく「常に4分の3以上」ではありません（ウ：誤）。よって正答はイです。

バリアフリー法のマンションへの適用を整理します（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律）。①適用対象（ア・イ）：「特別特定建築物」（劇場・ホテル・病院・2,000m²以上の共同住宅等）は新築時に建築物移動等円滑化基準への適合が義務（イ：正）。既存建物には即時改修義務はなく、「誘導基準」（より高いバリアフリー水準）への適合は努力義務です（アの「全マンションに即時改修義務」は誤り）。②改修の決議要件（ウ）：スロープ設置・手すり追加等の「形状または効用の著しい変更を伴わない」改修は区分所有法17条2項の「重要部分に関しない変更」として過半数決議で可能。エレベーター新設等の「著しい変更」は特別多数決（4分の3以上）が必要（ウの「常に4分の3以上」は誤り）。③1人でも反対があれば不可（エ）：過半数決議で可能なものは、一人でも反対があっても過半数を超えれば実施できます（エ：誤）。

マンションのバリアフリー改修は、区分所有法・建築基準法・バリアフリー法・管理規約が複雑に絡み合う実務課題です。区分所有法18条（管理行為）と17条（共用部分の変更）の区別がバリアフリー改修の決議要件を決定します。エレベーター新設は「形状または効用の著しい変更」として特別多数決（4分の3以上）が原則ですが、「バリアフリー目的の軽微な変更」として管理規約に「過半数で可能」と定めることも可能です。国土交通省のバリアフリー法改正（2021年）では「建築物バリアフリー化に関する基本方針」が改訂され、共同住宅のバリアフリー改修を支援するための費用補助（バリアフリー化推進補助金・各都道府県の高齢者住宅改修補助）の活用が推奨されています。管理業者として「バリアフリー改修の補助制度情報提供」「区分所有法上の決議要件の正確な説明」「改修工事後の維持管理（スロープ・手すりの点検）計画の策定支援」が付加価値の高い業務です。管業試験では「特別特定建築物（2,000m²以上共同住宅）の新築義務」「既存建物への遡及適用なし（努力義務）」「決議要件（軽微変更：過半数・著しい変更：4分の3）」が頻出です。