管業 民法・区分所有法 問103：債権・契約

民法557条の解約手付による解除では、売主が手付の倍額を返還して解除した場合、買主はそれ以上の損害賠償を請求することはできません（手付解除は損害賠償なしの解除）。これが解約手付の最大の特徴です。よって正答はウです。

民法557条1項は「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」と規定します。アは「相手方が履行に着手した後でも解除できる」としていますが、民法557条1項ただし書は「相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と規定し、相手方が履行に着手した後は手付解除ができません（着手の有無の基準は自らではなく相手方）。したがってアは誤りです。なお、売買における手付は反証のない限り解約手付と推定されるのが判例（最判昭29・1・21）です。イは「申込金交付のみで履行着手なし・売主の手付解除は可能」としていますが、「履行の着手」は個々の事案に応じて判断されます。申込金の交付も状況次第では「履行の着手」に該当する可能性があり（最判昭40・11・24等の判例を参照）、単純に「申込金交付のみ＝未着手」とは言い切れません。エは「期限の定めは無効」としていますが、手付解除の期限を当事者が合意で制限・定めることは有効であり（557条は任意規定）、「引渡し後30日まで」等の合意は有効です。ウが手付解除後の損害賠償請求不可を正確に示しており正答です。

手付制度（民法557条）はマンション売買の実務で最重要の論点の一つです。手付の種類として①証約手付（契約締結の証拠としての機能・全手付に共通）、②解約手付（557条の解除権・最も実務的に重要）、③違約手付（債務不履行の損害賠償の予定・557条とは異なる趣旨）があり、当事者の合意によりどの性質を持たせるか決定します。「履行の着手」の判断（557条1項・手付解除の制限）については、①単に融資申込みをしただけでは未着手、②実際に登記申請書類を準備・提出した段階では着手、③引渡し期日前に売主が引越しの準備・残代金の準備をした場合は着手の可能性あり、等の判断基準があります（最判による）。手付解除と損害賠償の関係（557条2項）は「前項の規定による契約の解除があった場合においては、損害賠償の請求をすることができない」と明示されており、解約手付による解除は損害賠償なしの関係清算です。宅建業法上の制限として、宅建業者が売主の場合は手付額の上限（代金の2/10以下）が定められており（宅建業法39条）、民法よりも買主保護が強化されています。管業実務では、マンション売買時の仲介業者（宅建業者）が手付の性質・手付解除の条件を重要事項説明書および売買契約書で明確に説明・記載することが義務付けられています。