管業 民法・区分所有法 問104：債権・契約

マンション売買において共用部分の不具合（雨漏り等）が専有部分に影響を及ぼす場合、その不適合は売買目的物（専有部分）の状態に影響しており、売主に対して契約不適合責任（追完・減額・損害賠償・解除等）を追及できる可能性があります。よって正答はウです。

民法562条は「売主は買主に対し、目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対して目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と規定します。アは「無条件に解除できる」としていますが、解除するためには追完の請求をしてもなお売主が相当期間内に追完しないか、履行不能等の場合である必要があります（541条・542条）。ただし数量不足・特定の権利があれば直接解除できる場合もあります。イは「1年以内の通知で全権利を失う」としていますが、566条本文は「買主が種類または品質に関する不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しない場合は、買主はその不適合を理由として履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない」と規定します。数量不足・権利の不適合（566条が適用されない場合）は一般の消滅時効（166条）が適用されるため「全ての権利を失う」とは言い切れません。エは「免責特約は当然無効」としていますが、民法上、売主が一般人である場合の契約不適合責任の免除特約は有効であることが多く（ただし「知っていて告げなかった不適合」については免責不可・572条）、「当然に無効」は誤りです。ウが共用部分の不適合と契約不適合責任の可能性を正確に示しており正答です。

契約不適合責任（民法562条〜572条）は2017年民法改正の主要改正点であり、旧「瑕疵担保責任」（570条）に代わる制度です。主な変更点として①「隠れた瑕疵」の要件を廃止（買主の善意・無過失は不要・契約不適合の客観的存在で足りる）、②買主の救済手段の拡充（追完請求・代金減額請求・損害賠償・解除）、③期間制限の明確化（知った時から1年以内の通知が必要・566条）となります。マンション売買における典型的な契約不適合の例として①専有部分・共用部分の雨漏り・浸水、②建物の基礎・構造に関わる欠陥（耐震性不足等）、③設備の不具合（給排水設備・エレベーター等）、④建築基準法違反（容積率・建蔽率オーバー等の違法建築）があります。マンション特有の問題として「共用部分の不具合」が専有部分の価値・使用に影響する場合の契約不適合責任の帰属が論点となります（売主＝管理組合ではなく個人売主への責任追及）。宅建業者が売主の場合は宅建業法40条が「引渡しから2年以上の期間」を請求可能期間として確保することを義務付けており、民法の規定（1年）よりも買主に有利な保護が適用されます。管業実務では、マンション売買の重要事項説明において建物の状況（管理組合が把握している共用部分の不具合・修繕履歴等）を適切に開示することが管理業務主任者の重要な役割です（マンション管理適正化法の定める管理状況の情報提供義務）。