管業 民法・区分所有法 問104｜民法・契約不適合責任

引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき、買主は履行の追完、代金の減額、損害賠償、解除を求めることができます（民法562条〜564条）。マンションの売買の目的物には共用部分の共有持分も含まれるため、共用部分の雨漏りが専有部分に影響しているような場合、売主の契約不適合責任が問題になり得ます。よって正答はウです。

民法562条1項は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と定めています。ウは、共用部分の不具合が専有部分に影響する事例で責任追及の可能性を述べるもので正しい記述です。アは誤りです。解除には541条・542条の要件（相当期間を定めた催告をしても履行がないこと等）が必要で（564条）、無条件に解除できるわけではありません。イは誤りです。566条の期間制限は種類又は品質に関する不適合に限られ（数量の不適合には適用されない）、売主が引渡しの時に不適合を知り又は重大な過失によって知らなかったときは適用されません（566条ただし書）。エは誤りです。572条は、担保の責任を負わない旨の特約をしたときでも、売主が知りながら告げなかった事実等については責任を免れないとしており、免責特約が当然に無効となるわけではありません。正答はウです。

2020年施行の改正民法は、旧法の「瑕疵担保責任」を「契約の内容に適合しないもの」に関する責任として再構成しました。買主の救済手段は、①履行の追完請求（562条1項。売主は買主に不相当な負担を課するものでないときは異なる方法で追完できる。不適合が買主の帰責事由によるときは請求できない（同条2項））、②代金減額請求（563条。原則として相当期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がないとき）、③損害賠償請求・解除（564条による415条・541条・542条の適用）です。期間制限について、566条は、売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を通知しないときは、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができないとしつつ、売主が引渡しの時に不適合を知り又は重大な過失によって知らなかったときは適用しないとしています。数量や権利の不適合にはこの期間制限はなく、一般の消滅時効（166条1項）によります。免責特約は原則として有効ですが、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れません（572条）。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合は、通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効となります（宅建業法40条）。マンションでは、共用部分の不具合について売主（個々の区分所有者）の責任と管理組合による修繕の関係が問題となるため、売買時に管理組合の把握する修繕履歴や不具合の情報を確認することが重要です。以上から、正答はウです。