管業 民法・区分所有法 問105｜民法・抵当権・抵当権消滅請求

民法379条は「抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる」と定めています。抵当権が設定されたマンションを買った人は、登記をした各債権者に所定の書面を送付して代価等を提供し、抵当権を消滅させるよう請求できます。よって正答はイです。

イは379条どおりで正しい記述です。383条は、第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対し、取得の原因・年月日や代価などを記載した書面、登記事項証明書、債権者が2か月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面を送付しなければならないとしています。アは誤りです。登記された抵当権は第三取得者にも対抗でき、抵当権者は抵当権を実行できます。ウは誤りです。担保権の実行としての競売は、担保権の登記がされた不動産であれば債務名義（判決等）なしに申し立てることができます（民事執行法181条1項）。エは誤りです。区分所有法8条は、管理費等の債権は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができると定めており、競売による買受人も特定承継人に当たります（標準管理規約コメント別添3も、買受人に滞納管理費等を請求できるとしています）。正答はイです。

抵当不動産の第三取得者を保護する制度として、①代価弁済（378条：抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその代価を弁済したときは、抵当権はその第三者のために消滅する）と、②抵当権消滅請求（379条〜386条）があります。抵当権消滅請求は第三取得者の側から行うもので、383条の書面を登記をした各債権者に送付して行います。債権者がこの書面の送付を受けた後2か月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、第三取得者の提供を承諾したものとみなされ（384条1号）、登記をした全ての債権者が提供を承諾し、第三取得者がその代価等を払い渡し又は供託したときに抵当権は消滅します。承諾しない債権者は、2か月以内に競売を申し立てる必要があります。管理費の関係では、区分所有法8条により、滞納管理費等は競売の買受人を含む特定承継人にも請求でき、標準管理規約コメント別添3は、銀行等の他の債権者による競売が実施された場合は裁判所に配当要求を行い、売却代金の配当で全額を回収できないときは買受人（特定承継人）に請求するという流れを示しています。また、区分所有法7条の先取特権は、登記された抵当権等には通常劣後します（別添3）。このため、マンションを競売で取得する場合や中古で購入する場合には、滞納管理費等の有無を事前に確認することが重要です。以上から、正答はイです。