管業 民法・区分所有法 問13｜所有権・共有

共有物について、「変更（処分含む）」には原則として全員の同意が必要（民法251条1項。形や効用が大きく変わらない軽微な変更を除く）で、「管理」は持分の過半数で決定できます（252条1項）。共有物全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の持分だけを売ることは自由です。建物の3年以内の賃貸借は「管理」として持分の過半数で決定できます（252条4項）。よって正答はウです。

共有の法的規律は民法249条〜264条に定められています。251条1項は「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）を加えることができない」と規定し、管理行為は252条により「各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」とされます。アは「各共有者は持分の割合に応じた範囲でしか使用できず全部を使用できない」としていますが、民法249条1項は「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と定めており、各共有者は共有物の全部を使用できる（ただし他の共有者に対し持分割合を超える使用の対価を償還する義務を負う・249条2項）ため誤りです。イは「持分だけの売却にも全員同意が必要」が誤りで、自己の持分の処分は他の共有者の同意なく単独で自由にできます。エは誤りです。建物の3年以内の賃貸借であっても、共有物の管理として各共有者の持分の価格に従いその過半数で決する必要があり（252条1項・4項）、持分2分の1のAだけでは過半数に達しないため、Aが単独でした賃貸借がBに対して当然に効力を有することはありません。ウが変更（251条）・管理（252条）の規律を正確に示しており正答です。

共有の規律は、2021年の民法・不動産登記法の改正（2023年4月施行）で大幅に改められました。変更行為（251条1項）については「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）」は全員同意不要とされ、管理として持分の価格の過半数で決定できるようになりました（252条1項）。あわせて、共有物を使用する共有者の対価償還義務・善管注意義務（249条2項・3項）、共有物の管理者（252条の2）、短期の賃借権等の設定を管理として過半数で決められること（252条4項）が明文化されました。不動産共有者の一人が所在不明の場合に裁判所の決定で変更や管理ができる制度（251条2項・252条2項）も新設されています。マンション専有部分の共有は相続・離婚・投資目的での共同購入等で生じることが多く、管理組合の実務では管理費請求の相手方（共有者全員か一人か）、議決権行使方法（共有者が一人の議決権行使者を定めること・区分所有法40条）といった問題が実際に発生します。持分売却の自由は維持されていますが、2021年改正で所在不明共有者の持分取得・譲渡制度（民法262条の2・262条の3）が新設され、管理困難な共有状態への対処が可能になりました。これに対し、区分所有建物の共用部分の共有については区分所有法13条〜19条の規定によるとされ（同法12条）、共用部分の変更は同法17条、管理は同法18条の規律（集会の決議）に従う点で、民法の共有の規律とは区別して理解する必要があります。