管業 民法・区分所有法 問15：物権

抵当権は「建物・土地などの不動産」に設定する担保です。抵当権者は債務不履行の際に不動産を競売にかけて弁済を受けます。抵当権設定後に賃貸借がされた場合、抵当権が先に登記されていれば競売後に賃借人は退去を求められます（民法395条等）。賃料への効力は、抵当権実行前は制限されます（371条）。家具等の動産には原則として抵当権の効力は及びません。よって正答はエです。

抵当権の効力範囲は民法370条〜396条に規定されています。370条は「抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（専有部分等）に付加して一体となっている物に及ぶ」と定め、付加一体物に効力が及びます。アは「付加物に効力が及ばない」としており誤りです。賃料への抵当権の効力（371条）は「債務者が履行を怠ったとき」から生じ、実行前から当然に賃料を取れるのではないため、イの「実行前から直ちに差し押さえ可能」は誤りです（担保不動産収益執行の申立が必要）。ウの家具等の動産は「付加一体物」ではなく分離可能なため、原則として抵当権の効力は及びません（370条反対解釈）。エは抵当権に後れる賃借権への対抗力（395条・対抗要件具備の先後）を示しており、抵当権が先に登記されていれば競落後に賃借人は対抗できない（6か月の猶予規定あり）ため正答です。

抵当権（民法369条〜396条）はマンション区分所有権に設定される場合、専有部分と敷地利用権が一体として担保の対象となります（区分所有法22条・23条）。敷地権が登記されているマンションでは専有部分の抵当権登記が敷地権にも及ぶため、競売時に専有部分と敷地権を切り離して処分することはできません。抵当権の効力が及ぶ付加一体物（370条）については、建物に組み込まれた設備（エレベーター・空調設備等）は付加一体物として抵当権の効力が及ぶとされますが、独立して取り外しが可能な家具・電化製品等は含まれません。抵当不動産の賃貸借について、抵当権登記後に設定された賃貸借（後順位）は競落後に賃借人が対抗できないことが原則ですが、395条は「抵当権者に対抗することができない賃貸借により競売手続の開始前から使用または収益をする者」について競売による買受けの時から6か月間の使用継続を認めています。この6か月猶予は賃借人保護の観点から設けられた規定です。管理業務主任者試験では、抵当権と賃貸借の対抗関係（登記の先後による優劣）が頻出論点であり、抵当権設定後に管理委託契約を締結した管理会社の地位への影響も実務上の検討事項となります。