管業 民法・区分所有法 問17｜対抗要件・不動産登記

不動産の売買では「先に登記したほうが勝つ」が原則（民法177条）ですが、例外があります。それが「背信的悪意者」です。Bを出し抜くために不正な手段でCが登記を得た場合など、Cが信義に反する（背信的な）悪意を持っていた場合は、登記があっても所有権をBに主張できないとされています（判例）。アの「契約が先なら勝つ」は誤りで登記の先後が原則です。よって正答はエです。

不動産物権変動の対抗要件は民法177条で「登記をしなければ第三者に対抗することができない」と規定されています。二重売買の場合、B・C双方に所有権移転の合意はありますが、登記を先に備えた者が第三者に対して所有権を主張できます。アは「契約の先後で優劣が決まる」としており、177条の対抗要件主義に反し誤りです。イは誤りです。判例は背信的悪意者は177条の「第三者」に当たらないとしており（最判昭和43年8月2日）、Cが背信的悪意者であれば、Bは登記がなくてもCに所有権を主張できます。ウも誤りです。二重売買であることだけで後の売買契約が無効になることはなく、A・B間、A・C間の契約はいずれも有効に成立し、履行できなくなったBに対してAが債務不履行責任を負います。エが判例上の背信的悪意者論を正確に示しており正答です。

不動産物権変動と対抗要件（民法177条）は財産法の核心論点の一つです。177条の「第三者」の範囲については、悪意者を含む（形式的に登記を備えれば悪意でも対抗可能）とする形式的解釈と、一定の制限を設ける実質的解釈が対立してきましたが、判例は、177条の第三者を登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限るとし（大連判明治41年12月15日）、この立場から「背信的悪意者」（信義則に反する態様で他者の登記取得を妨害するなどした者）を第三者から排除しています（最判昭和43年8月2日）。背信的悪意者に当たるかどうかは具体的事情に基づいて判断されますが、単純な悪意（二重売買の事実を知っていたこと）だけでは背信的悪意者とはならず、「不当な目的や手段」を要します。二重売買においてAが負う責任は、先に契約したBに対する債務不履行（履行不能）として損害賠償義務であり（415条）、AB間の契約自体が無効になるわけではありません。マンション管理の実務では、転売・抵当権設定が繰り返されるケースで登記の先後が問題となることがあり、区分所有者の変更の際は登記事項証明書で所有者を確認してから管理費請求先を変更するプロセスが重要です。