管業 民法・区分所有法 問28：債権・契約

賃貸借は継続的な信頼関係に基づく契約です。判例上、賃貸借契約の解除には「信頼関係の破壊」が必要とされており、多少の賃料滞納だけでは解除できないとされることがあります（信頼関係破壊の法理）。また原状回復義務は賃借人が特別に損傷した部分についてのみで、普通に使用して生じた損耗（通常損耗）は含みません（民法621条）。よって正答はウです。

賃貸借の解除（民法541条・612条等）については、一般の催告解除の要件に加えて、判例上「信頼関係の破壊」が解除の実質的要件とされています（最判昭和27年4月25日等）。アは「1か月滞納で直ちに解除可能」としていますが、判例上は1か月の滞納のみでは信頼関係の破壊とは認められにくく、直ちに解除は困難です。イは「催告不要」としていますが、賃料不払いによる解除には原則として催告が必要です（541条・信頼関係破壊法理との組み合わせ）。エは「通常損耗も修繕義務あり」としていますが、621条は「賃借人は原状に回復する義務を負うが、通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化については、この限りでない」と規定しており、通常損耗は含まれません。ウが判例上確立した信頼関係破壊の法理を正確に示しており正答です。

賃貸借における解除の信頼関係破壊の法理（最判昭和27年4月25日等）は、継続的契約の性質から「賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とするため、解除には信頼関係が破壊されたと認めるに足りる事由が必要」とする判例法理です。実務上は3か月以上の賃料滞納があれば信頼関係の破壊として解除が認められる傾向にありますが、個別事案によります。原状回復義務（621条）については2017年改正で明文化され、「通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化（通常損耗・経年劣化）」は原状回復義務に含まれないことが明確化されました。これはガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン・国土交通省）が従来から示してきた解釈を立法化したものです。通常損耗を超える損傷（賃借人の故意・過失・善管注意義務違反による損傷）については賃借人が修繕・費用負担義務を負います。マンション管理実務では、区分所有者が専有部分を賃貸している場合に管理組合と賃借人の関係（管理費の負担者は区分所有者・賃借人が実際に居住しても管理費は区分所有者の義務）も理解が必要です。また、借地借家法の適用がある居住用賃貸借では解除・明渡しについての法的手続きが重要な実務知識です。