管業 民法・区分所有法 問41：賃貸借・借地借家

「敷金」は、賃借人が家賃を払わなかった場合などに備えて預ける保証金です（民法622条の2）。賃貸借が終了して部屋を明け渡した後、オーナー（A）は賃借人Bが負担すべき損傷の修繕費等を差し引いて残りを返還します。Bが自分から「敷金で家賃を払って」とは言えません。物件が売却されて新オーナーになった場合、敷金は原則として新オーナーに承継されます。よって正答はイです。

敷金（民法622条の2）は2017年改正で明文化されました。622条の2第1項は「敷金は、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と定義します。アは「Bが敷金を賃料に充てるよう請求できる」が誤りで、622条の2第2項は「賃借人は賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けた時、または賃借人が適法に賃借権を譲渡した時に、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」と規定し、賃借人からの充当請求は認めていません。ウは「売却で当然承継」としていますが、賃貸物件の売却によって賃貸人たる地位が移転した場合の敷金承継については622条の2が移転した賃貸人に承継を認めており、概ね正しい方向ですが「当然に」という点で例外もあります。エは「明渡しなければ返還不要」が誤りで、返還時期は「明渡し時」ですが明渡し後は返還義務が生じます。

敷金（622条の2）の2017年改正前は判例（最判昭和48年2月2日等）によって規律されていましたが、改正後は明文化されました。主要規定として①敷金の充当（622条の2第1項本文・賃貸人は弁済期到来した賃料等に敷金を充当可）、②賃借人からの充当請求禁止（622条の2第2項・「賃借人は、賃貸人に対し、敷金をもってその債務の弁済に充てることを請求することができない」）、③返還時期（明渡し後・622条の2第1項）が重要です。賃貸物件の譲渡に伴う敷金承継については、最判昭和44年7月17日が「賃貸人たる地位が移転すれば敷金関係も承継される（未精算の敷金は新賃貸人に引き継がれる）」としており、改正後も同様の扱いです（605条の2第4項）。ただし賃借人Bが従前の賃貸人Aとの間で敷金不承継の特約をしている場合は別論です。原状回復との関係（621条・敷金からの控除対象）については、「通常損耗・経年劣化は賃借人負担外、特別損耗は賃借人負担」が明確化されており（2017年改正・621条）、マンション管理業務の実務では退去時の精算トラブルの予防として入居時の現状確認書（チェックリスト）作成が標準的対応です。