管業 民法・区分所有法 問43｜造作買取請求権の性質

造作買取請求権とは、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に取り付けたエアコンなどの造作を、賃貸借終了時に賃貸人に時価で買い取らせることができる権利です（借地借家法33条）。この規定は、借地借家法37条が列挙する強行規定には含まれておらず、当事者の合意（特約）で排除することができます（イ：正）。よって正答はイです。

借地借家法37条は「第三十一条、第三十四条及び第三十五条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」と定めており、33条（造作買取請求権）は挙げられていません。したがって、「造作買取請求権を行使しない」旨の特約を結んでも37条によって無効とはならず、イは正しい記述です。アについて、33条1項後段は「建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。」と定めており、賃貸人から買い受けた造作も買取請求の対象になるため誤りです。ウについて、33条1項前段は「建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した」造作であることを要件としているため、同意を要しないとする記述は誤りです。エについて、33条1項は、建物の賃貸借が「期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき」に請求できると定めており、期間満了による終了の場合にも行使できるため誤りです。

造作買取請求権（借地借家法33条1項）は、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合に、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき、賃借人が賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求できる権利です。対象には、賃貸人の同意を得て付加した造作のほか、賃貸人から買い受けた造作も含まれます（同項後段）。また、同条2項は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合に、この規定を建物の転借人と賃貸人との間に準用しています。要件を整理すると、①造作であること、②賃貸人の同意を得て付加したもの又は賃貸人から買い受けたものであること、③賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了すること、の3点です。次に、特約との関係です。借地借家法は、建物賃貸借の規定のうち、どの条に反する賃借人に不利な特約を無効とするかを条文ごとに定めています。37条は、31条（建物賃貸借の対抗力）、34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）、35条（借地上の建物の賃借人の保護）に反する特約で賃借人又は転借人に不利なものを無効とするとしており、33条はここに含まれていません。そのため、造作買取請求権を行使しない旨の特約は、37条によって無効とされることはありません。これと混同しやすいのが、賃借人が賃借物について支出した費用の償還請求です。民法608条1項は、賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは直ちに償還を請求できると定め、同条2項は、有益費については賃貸借の終了の時に196条2項に従って償還すると定めています。造作は建物とは別の独立した物で、賃借人が買取りを請求するのに対し、費用償還は建物そのものに支出した費用を取り戻す制度である点が違います。以上から、正答はイです。