管業 民法・区分所有法 問44：賃貸借・借地借家

サブリース（転貸）では、オーナーA・業者B・実際の入居者Cの三者関係が生じます。民法では、原賃貸借（A・B間）が合意解除された場合でも、AはCに退去を求める前にCに通知する必要があります（民法613条3項）。また、BがAに賃料を払わない場合、AはCに直接賃料請求できますが、BのCへの賃料を超える額は請求できません（613条1項）。よって正答はイです。

転貸借（民法612条・613条）について、613条1項は「賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」と規定します。同2項は「前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない」とし、Aは直接BかCに請求できます。アは「原賃貸借解除後もCが当然対抗できる」としていますが、原賃貸借の債務不履行解除の場合は、判例はCは対抗できないとしており（613条3項の通知義務は合意解除の場合）誤りです。ウは「善意無過失のCが転貸承諾とみなす」が誤りで、AのBへの転貸承諾が要件であり、Cの善意無過失は無権限転貸の効力に影響しません（612条による無断転貸は解除事由）。エは「原賃貸借終了でも転貸借存続」が誤りで、原則として転貸借は原賃貸借に依存します。イが613条1項を正確に示しており正答です。

転貸借（民法612条〜613条）の法律関係は実務上複雑です。無断転貸（612条2項）は原賃貸人の解除事由となりますが、判例は「転貸が信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合は解除できない」（最判昭和28年9月25日）とする信頼関係破壊の法理を適用しています。原賃貸借が解除された場合のCの地位について、判例（最判平成9年2月25日等）は「債務不履行解除の場合は、賃貸人（A）は転借人（C）に対して転貸借の終了を主張できる（ただし合意解除では原則Cに対抗不可）」としています。2017年改正で613条3項が新設され「賃貸人が賃借人と賃貸借契約を合意により解除したときは、賃貸人は転借人に転貸借の消滅を主張することができない（ただし賃借人の賃料不払い等やむを得ない事由がある場合を除く）」と明文化されました。サブリース事業においては、業者（B）が賃料を支払えなくなった場合にAが転借人Cに直接請求できる仕組み（613条1項）が重要です。また特定賃貸借契約（サブリース）については2020年の賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）により規制が整備されており、重要事項説明義務・誇大広告禁止等が適用されます。