管業 民法・区分所有法 問45｜賃料増減額請求権

賃貸人は「土地や建物の価値の変動・経済事情の変動」などを理由に賃料の増減額を請求できます（借地借家法32条）。しかし一方的に変更できるわけではなく、協議が必要です。協議が整わない場合は裁判（調停）で決着し、確定後に不足分に年1割（10%）の利息を付けて請求できます（同条2項）。不増額特約（定めた期間は増額しない）は有効で、その期間は増額請求できません（同条1項ただし書）。よって正答はウです。

借地借家法32条は①賃料増減額請求権（1項本文）、②増額停止特約の有効性（1項ただし書）、③増額不合意時の処理（2項・協議不調時は従前賃料相当額を支払い、確定後に不足分＋年10%利息を支払う）、④減額不合意時の処理（3項・確定額まで相当額の支払い）、を規定します。アは「一方的変更が可能」が誤りで、増減額請求は協議の申し出であり、直ちに変更権を認めるものではありません。イは誤りです。32条2項により、賃借人は増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額（従前の賃料額など）を支払えば足りますが、裁判が確定して既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払わなければなりません。エは誤りです。32条1項ただし書は「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」としており、特約の期間内は増額請求できません。ウが32条2項の協議不調時の処理を正確に示しており正答です。

借地借家法32条の賃料増減額請求権は形成権（一方的意思表示で効果が生じる）の性質を持ちますが、増減額後の具体的な賃料額は当事者の合意または裁判による確定を要します。32条2項・3項は協議不調時の暫定的な支払いルール（「相当と認める額」の支払いで足り、確定後に不足・過払い調整）を規定します。増額について「相当と認める額（自己判断）」を支払っておけば、確定額との差額＋年10%を後払いすれば足り、当初の不払いにはならないという仕組みです。不増額特約（32条1項ただし書）は賃借人に有利な特約であるため有効とされています。また、借賃の増減の請求に関する事件は、訴えを提起する前にまず調停を申し立てなければなりません（民事調停法24条の2・調停前置）。これに対し、一定期間減額しない旨の特約があっても、32条1項は強行規定と解されており（判例）、賃借人の減額請求は妨げられません。ただし定期建物賃貸借においては「借賃の改定に係る特約がある場合には」32条を適用しないとされており（38条9項）、定期借家の賃料改定特約（固定賃料・指数連動等）は32条に拘束されません。区分所有者が専有部分を賃貸する場合、賃料改定のルールを契約書で明確にしておくことが紛争予防になります。