管業 民法・区分所有法 問45：賃貸借・借地借家

賃貸人は「土地や建物の価値の変動・経済事情の変動」などを理由に賃料の増減額を請求できます（借地借家法32条）。しかし一方的に変更できるわけではなく、協議が必要です。協議が整わない場合は裁判（調停）で決着し、確定後に不足分に年10%の利息を付けて請求できます（同条1項・3項）。不増額特約（定めた期間は増額しない）は有効です（同条1項但書）。よって正答はウです。

借地借家法32条は①賃料増減額請求権（1項本文）、②増額停止特約の有効性（1項ただし書）、③増額不合意時の処理（2項・協議不調時は従前賃料相当額を支払い、確定後に不足分＋年10%利息を支払う）、④減額不合意時の処理（3項・確定額まで相当額の支払い）、を規定します。アは「一方的変更が可能」が誤りで、増減額請求は協議の申し出であり、直ちに変更権を認めるものではありません。イは「10万円の支払いでよい」としていますが、32条2項は「増額について協議が調わない場合は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間は、賃借人は相当と認める額の賃料を支払えば足りる（ただし確定後に不足分＋年10%利息を支払う）」と規定します。単純に10万円が「相当」か否かは個別判断です。エは「不増額特約があれば増額不可」としており、32条1項ただし書の「一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合にはその定めに従う」を示しており正しい方向ですが、ウのほうが32条の協議・裁判手続きを正確に示しています。ウが正答です。

借地借家法32条の賃料増減額請求権は形成権（一方的意思表示で効果が生じる）の性質を持ちますが、増減額後の具体的な賃料額は当事者の合意または裁判による確定を要します。32条2項・3項は協議不調時の暫定的な支払いルール（「相当と認める額」の支払いで足り、確定後に不足・過払い調整）を規定します。増額について「相当と認める額（自己判断）」を支払っておけば、確定額との差額＋年10%を後払いすれば足り、当初の不払いにはならないという仕組みです。不増額特約（32条1項但書）は定期的に賃料上昇が見込まれる場合に賃貸人が設定します。これに対し減額特約（一定期間は減額しない旨）は32条3項の強行規定（賃借人保護）に反するため無効となります。ただし定期借家（38条）においては「賃料の改定に係る特約がある場合には32条を適用しない」とされており、定期借家の賃料改定特約（固定賃料・指数連動等）は32条に拘束されません。マンション管理実務では賃料改定条項の交渉・標準管理委託契約の管理費用の改定手続きも類似の問題を持ちます。