管業 民法・区分所有法 問46｜建物賃貸借・転貸の承諾

賃借人が賃貸人の承諾なしに転貸することは禁止されています（民法612条1項）。無断転貸を発見した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できます（612条2項）。ただしB・C間の転貸借契約自体は当然無効ではありません。また、解除するには「信頼関係の破壊」があることが判例上必要とされており、単純に無断転貸があれば即解除できるわけではありません。また黙示の承諾が認められる場合もあります。よって正答はウです。

民法612条1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」、同2項は「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」と規定します。アは「転貸借契約が当然無効」としていますが、B・C間の契約は有効（AがCに対して対抗できないだけ）です。イは誤りです。612条2項による解除に催告は不要ですが、判例（最判昭和28年9月25日）は、無断転貸であっても賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には解除できないとする信頼関係破壊の法理を採っています。エは「双方に明け渡し請求必須」としていますが、Aの選択により対応方法は異なります。ウは黙示の承諾（知りながら長期間放置した場合の黙認）の法理を示しており、判例・実務上認められる場合があるため正答です。

無断転貸（民法612条）に対する信頼関係破壊の法理（最判昭和28年9月25日等）は賃貸借契約の継続的性質から導かれる制限です。「転貸が信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合」として、①個人とその個人が経営する会社の間や親族間の転貸で、実質的な利用者・利用態様に変化がない場合、②賃貸人が転貸の事実を知りながら長期間異議を述べなかった場合などが典型例として挙げられます。黙示の承諾（ウ）については、単なる沈黙では足りず、状況から承諾の意思が客観的に推認できることが必要です（知って長期間放置・利益を受けた等の事情）。B・C間の転貸借は当事者間では有効ですが、無断転借人Cは転借権をAに対抗できないため、Aは賃貸借を解除しなくてもCに対して明渡しを求めることができると解されています。マンション管理実務では無断転貸・民泊利用が問題となるケースがあり（住宅宿泊事業法・旅館業法の問題も絡む）、賃貸借契約書に明示的な禁止条項・管理規約への遵守条項を設けることが重要です。また管理組合は実際の居住者を把握するため、居住者変更の届出義務を規約・使用細則で定めることが実務上有効です。