管業 民法・区分所有法 問46：賃貸借・借地借家

賃借人が賃貸人の承諾なしに転貸することは禁止されています（民法612条1項）。無断転貸を発見した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できます（612条2項）。ただしB・C間の転貸借契約自体は当然無効ではありません。また、解除するには「信頼関係の破壊」があることが判例上必要とされており、単純に無断転貸があれば即解除できるわけではありません。また黙示の承諾が認められる場合もあります。よって正答はウです。

民法612条1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」、同2項は「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる」と規定します。アは「転貸借契約が当然無効」としていますが、B・C間の契約は有効（AがCに対して対抗できないだけ）です。イは「催告なしに直ちに解除可能」としていますが、判例（最判昭和28年9月25日）は「無断転貸でも信頼関係が破壊されていない特段の事情がある場合は解除不可」とする信頼関係破壊の法理を適用し、当然解除とはしていません。エは「双方に明け渡し請求必須」としていますが、Aの選択により対応方法は異なります。ウは黙示の承諾（知りながら長期間放置した場合の黙認）の法理を示しており、判例・実務上認められる場合があるため正答です。

無断転貸（民法612条）に対する信頼関係破壊の法理（最判昭和28年9月25日等）は賃貸借契約の継続的性質から導かれる制限です。「転貸が信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情がある場合」として、①同族会社間・夫婦間・親子間の転貸で実質的な利用者変更がない場合、②賃貸人の長期間の黙認（黙示の承諾）、③事実上の賃貸人変更（賃貸物件の売却後に旧賃貸人が名義人のまま転貸）等が判例上挙げられています。黙示の承諾（ウ）については、単なる沈黙では足りず、状況から承諾の意思が客観的に推認できることが必要です（知って長期間放置・利益を受けた等の事情）。B・C間の転貸借が承諾なく成立した場合でも、Cに対してAは不法占有（不当利得・不法行為）を主張できます（最判昭和34年10月6日参照）。マンション管理実務では無断転貸・民泊利用が問題となるケースが増えており（民泊新法・旅館業法の問題も絡む）、賃貸借契約書に明示的な禁止条項・管理規約への遵守条項を設けることが重要です。また管理組合は実際の居住者を把握するため、居住者変更の届出義務を規約・使用細則で定めることが実務上有効です。